博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？

　　来源：中新经(jīng)纬(wěi)

　　中新经纬9月 20日电 （薛宇飞）19日，博(bó)时(shí)津开产园REIT在(zài)上(shàng)交所(suǒ)敲钟上市，20日，博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？华夏大悦城商业REIT登陆深交(jiāo)所。今年以来(lái)，REITs产品的上新速度
有所加快，据Wind数据显示，已上(shàng)市(shì)的公募REITs共有44单。同时，还有多只REITs更新(xīn)进度条，上市(shì)进度更进(jìn)一步(bù)。

　　高分红是REITs的特征之一，据上海证券基金评价研究中心数(shù)据，2024年REITs市场的分红收益率为5.41%，小幅领先中 证红利(lì)指数。另外，今年2月份以来，REITs在二级市(shì)场的价格不断走高，高分红加上价格(gé)上涨带来的资本利得，使得 REITs持续受到关注。

　　机构认为，该板 块仍具(jù)备较好的投资机会，但(dàn)也要关注产品的基本(běn)面。

　　首单混(hùn)装REIT如何 稳(wěn)定出租率？

　　据了解，博(bó)时津开(kāi)产园REIT底层资产是位于(yú)天津经开区的天河数字产业园(yuán)和大陆(lù)汽车(chē)厂房产(chǎn)业园。2023年(nián)，天河(hé)数字产业园项目营业收入为8324.35万元(yuán)人民币，同比增长4.73%，其中，租金(jīn)收入为5664.91万元，物(wù)业管理(lǐ)费(fèi)收入为2659.44万(wàn)元。截至2024年5月31日，数字产业园的出租率为83.19%。大陆汽车厂房总建筑面积为6.32万平方(fāng)米，2023年的营业收入为(wèi)3879.40万元，与2022年持平，全部为租金收入，出租率为100%。产业园(yuán)与厂房(fáng)的搭配，使(shǐ)得该只基金成为(wèi)首(shǒu)单混装REIT。

　　以产业园为底层资产的REIT，其出租率以及未来出租情况始终受到投资(zī)者关注。在近日(rì)的实地调研中(zhōng)，博时津开产园REIT基金(jīn)经理江洲对中新经纬等(děng)媒体表示，去年有两三只(zhǐ)REITs产(chǎn)品的业绩(jì)出现波动，这(zhè)种背景下，博时基金挑(tiāo)选资产时也充分考虑到这一问题，会挑(tiāo)选(xuǎn)能代(dài)表天津经开区整个产业特征(zhēng)的资产，大陆汽车厂(chǎng)房代表经开(kāi)区的汽车制造及零部(bù)件产业，数字产业(yè)园(yuán)代表数字经济发展。这两个资(zī)产中的租户稳定性相(xiāng)对较高，数字 产(chǎn)业园中的租户有(yǒu)约50%是央企、国企，租户结构良好。

　　博时招商蛇口产业园REIT是博时基金首只REITs产品，该产品基金(jīn)经理胡海滨表示，博时津开产(chǎn)园REIT中的两类资产的特点各有不同，厂房类项目的(de)租金比较稳定，但租(zū)金增长率相对平稳(wěn)。研发办公(gōng)类项目抗周期的能力弱，但租(zū)金和(hé)出租率提升的空(kōng)间(jiān)较高，两类资产有不同的(de)经济属性，混在一(yī)起，比较符合投(tóu)资者预期。两项资产(chǎn)混装(zhuāng)在一起，有利(lì)于平复投资者对研发办公类出租率有波动的担忧，又能避免(miǎn)投资者觉得估(gū)值没什么想象力的缺点。

　　多只(zhǐ)产品等 待上市

　　今年(nián)以来，公募REITs市场常态化发行(xíng)明显加快，已有11单REITs上市，6单项目发布扩募(mù)公(gōng)告。2022年、2023年，分(fēn)别有13单(dān)、6单REITs成立。截至今年9月20日，全市场共有(yǒu)44单公(gōng)募REITs上(shàng)市。

　　从产品发售阶段的表现看，多只REITs基金获得了投资(zī)者超额认(rèn)购。在发售阶段，博时
津开产园REIT网下共27家
投(tóu)资(zī)者管理的79个配售对象参与报价，网下和网上认购倍数分别(bié)为7.66倍和9.17倍，其中，网下认购倍数创今年以来产权(quán)类(lèi)公募REITs网下询价认购倍数新(xīn)高。

　　在开售(shòu)当日，华夏(xià)大悦城(chéng)商业REIT就提前结束公众发售，公众投(tóu)资者和网下投资者认购申请确认(rèn)比例分别为37.089%和36.585%，基金比例(lì)配售前认购金额累计48.124亿元。招商基(jī)金蛇(shé)口租赁住房REIT在发售时，收(shōu)到了来自79家网下投(tóu)资者管理的207个配售对象的有效报价，网下询价阶段全场认购倍数达103.66倍，创下(xià)2024年以来公募REITs网(wǎng)下全场询价倍数的新(xīn)高。

　　还有多只产品更新上市进度。据Wind数据统计(jì)，截至9月19日(rì)，共有3单REITs项目的(de)动态为“已申报”（1单为(wèi)首(shǒu)发，2单为扩募），4单为“已受理(lǐ)”，4单(dān)为“已问询”，3单为(wèi)“已(yǐ)反馈”（2单为首发，1单为扩募），12单为(wèi)“通过”。

　　同时，项目种类不断增多，首单水利设施(shī)REIT、首单科创孵化器REIT、首单供(gōng)热REIT等产品(pǐn)不断涌(yǒng)现。

　　未来走势如何？

　　二级市(shì)场方面，已上市REITs一改2023年颓势，价格持(chí)续走高。参考中证REITs（收盘）指数
走势(shì)，从2024年2月初开始，该指数不断上涨，从今年以来最低点的(de)2月5日算起，到9月19日，该指数累
计涨幅为10.05%。中证REITs全收益指数(shù)也有(yǒu)类似表现，今年2月5日至9月19日(rì)，累计(jì)上涨15.63%。

　　对于2022年底至2024年初REITs价格产(chǎn)生波动的原因(yīn)，江洲认为，一是，投资者对底层资产未来的运营(yíng)没有那么乐
观；二是(shì)，部分同类型REITs出现业绩不(bù)佳的情(qíng)况，导致投资
者对(duì)其他类型的资产产生恐(kǒng)惧心理；三是，当市场出现单边下(xià)跌时，很多机构被动止损，导致整个市场出现非理性(xìng)调整。

　　江洲称，今年(nián)2月份以来的REITs价格(gé)大幅反弹，反映的是估值迅速恢复。他(tā)认为，2023年出现的负面因素已经不存(cún)在(zài)，投资(zī)者更加(jiā)成熟，监(jiān)管机构的配套措施也更加完善，宏观经济预期向好(hǎo)，这些因素共同推动REITs在二级市场出现较好行情。

　　海通证(zhèng)券表示，对比REITs产品2024年中 报和2023年年报披露的主要持有人(rén)数据会发(fā)现(xiàn)，券商(shāng)、保(bǎo)险、公募基金、私募基金等机构投资者整体增持REITs。本(běn)轮REITs行情、机(jī)构增配态势的驱动因素主要有三点：第一，公募REITs行(xíng)至低(dī)位后超跌(diē)反弹(dàn)；第二，“资产荒”格局下公募REITs稳定分(fēn)红优势凸显；第三，监管规则的改变与较强力度的政策提(tí)振(zhèn)。

　　从具体产品看(kàn)，截至(zhì)9月19日，2024年以来共计(jì)有20只 REITs基金价格涨幅超过10%，其中，中金厦门安居保障性租赁住房REIT等7只产品的(de)涨幅超过20%。产品类(lèi)型上，上述20只产品(pǐn)中，有5只为保障性租赁住房REITs，且中金厦门(mén)安居保(bǎo)障性(xìng)租赁住房(fáng)REIT、华
夏北京保障房REIT的价格涨幅(fú)位居(jū)全部REITs的第一、二名(míng)，分别为28.76%、27.53%；园区基础设施、交通(tōng)基础设施、能源基础设施、生态环保、消(xiāo)费基础设施(shī)REITs分别有5只、4只、3只、2只(zhǐ)、1只。

　　仓储物(wù)流(liú)REITs价(jià)格在二级市场表现羸弱，华夏深国际仓(cāng)储物流(liú)REIT、红土创新(xīn)盐田港仓储物流REIT、嘉实京东仓储基础(chǔ)设施REIT的年内(nèi)涨幅垫(diàn)底，分别为-7.11%、-7.19%、-17.96%。

　　开源证券(quàn)认为，债(zhài)券(quàn)市(shì)场利率中枢下行压(yā)力下(xià)，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分(fēn)红、中低风
险的资产，在政(zhèng)策力度加(jiā)强(qiáng)以及社(shè)保金(jīn)和养老金入市预期下，将(jiāng)持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机(jī)会。

　　对于后续表现，华泰证券认为(wèi)，REITs在今年已累积一定涨幅，8月初REITs经(jīng)过(guò)九连阳后，指数有所回调(diào)、部分机构止盈，新旧动能转换背景下，基本(běn)面仍是 重点，保租房、能(néng)源、环保相对稳健，对部分业绩不及预期的产业(yè)园、物流园、高速需保持谨慎(shèn)。

　　对(duì)于今年表现较好的保障性(xìng)租赁住房(fáng)REITs，平安证券分析，一方面(miàn)是因为保(bǎo)障性租赁住房REITs基本面优质，另一方面(miàn)是供给(g博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？ěi)相对较少。目前看，有可能对保障性租赁住房REITs形成冲(chōng)击的事件(jiàn)是供给增加，因此(cǐ)，若(ruò)该类REITs持续走高(gāo)并与市(shì)场估值偏离，需关注供给落地的时点，保障性租赁住房REITs的波动性有可 能增大。

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责任编辑：刘万里 SF014

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