香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前

在今年(nián)2月(yuè)末香港特(tè)区政府宣布撤销长(zhǎng)达(dá)14年的楼市“辣招”（防楼市过热强力限制举措）后，香港楼市一度重回(huí)火热。市场交易(yì)明(míng)显转旺，政策效果一度“好(hǎo)于预期”，楼市呈现(xiàn)出短暂的繁荣景(jǐng)象。

但随(suí)着时(shí)间的推移，市(shì)场的热情(qíng)逐渐(jiàn)冷却。如今，距离政策颁布已有半年，在大批购买(mǎi)力被消化后，香港楼市又(yòu)重归冷清。

据香港土地注册处(chù)数据(jù)，8月香港整体物业（包括一(yī)手私楼、二手(shǒu)住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他(tā)等）注册量录4729宗，较(jiào)7月5262宗下跌约10.1%，创近半年来的新(xīn)低。

楼价方面也已下跌(diē)至2016年9月底时的水平，中原城市领先指数CCL（中原地产(chǎn)按周统计的楼(lóu)价指数，用来反映楼价走势）最新报138.68点，为近8年的第3低位，该指数(shù)自2024年(nián)以来累计下(xià)跌5.79%，较2021年8月191.34点历史高位(wèi)跌27.52%，较2024年3月撤辣前的低位也下跌(diē)了3.03%。

对于香港楼市的(de)现状，美联集团主(zhǔ)席黄(huáng)建业指出，“当前市民对经济前景缺(quē)乏(fá)信心，对入市感到犹豫。楼市基本因素虽然(rán)好转，但未能吸引更多买家入(rù)市(shì)，令物(wù)业交投未能一直维(wéi)持撤(chè)辣初(chū)期的高水平(píng)，甚至回落至‘撤(chè)辣’后新低”。

楼市呈现“量升价跌”趋势

回顾2024年开(kāi)年至今香港楼市的表现，整体呈现“量升价跌”的(de)趋势。

据美联物业研究中心综合土地注册处资(zī)料显示，住宅方面，不包括一手公营房(fáng)屋在内，1-8月香(xiāng)港一手私楼及二手住宅注册量合共录(lù)38530宗，同(tóng)比2023年1-8月的35736宗高出约7.8%，并为整体物业注册(cè)量创三年(nián)同期(qī)新高的动力来(lái)源。

但楼价却在持续下跌，据(jù)香港差估(gū)署统计，7月份香港最新楼价指数报296.8点，跌破300点，按月跌1.88%，创(chuàng)今年最(zuì)大跌幅，已(yǐ)连跌三个月，累跌4.13%，今年1-7月的楼价跌4.7%，指数已返回(huí)8年前低位。

就具体(tǐ)楼盘来看，8月份，太古城最新平均呎价录约14039港元(yuán)（呎(chǐ)为(wèi)香港(gǎng)面积计量单(dān)位，一平方呎约等于0.09平方米），较2021年高位(wèi)下跌约(yuē)33.8%；沙田第一城及美孚新邨则(zé)分别录约31.6%及约31%的跌幅；康(kāng)怡花园也下(xià)跌了(le)约30.2%。

十(shí)大屋(wū)苑中，已有3个屋苑平均呎价跌穿万港元水(shuǐ)平，其中嘉湖山庄平均呎价为十大屋苑之中最低，8月份最新报约(yuē)8224港元；至于美孚新邨及映湾园则分别录约9793港元及约9863港元。

“楼价指数(shù)持续下跌，返回八年前水平，加上经济不景气，早前更传出银行追收还款，及拖慢按揭(jiē)审批，虽然政府与银行(xíng)代理协助中小企，以及(jí)为按揭审批时限作(zuò)出(chū)承诺，但对加快物业成交作用不(bù)大”，中原地(dì)产亚太区副主席兼住宅部总裁(cái)陈永杰指出。

另外，伴随楼市成交的逐渐回落，香(xiāng)港地(dì)产界的中介从(cóng)业人数也在持续(xù)减少。

据香(xiāng)港地产代理监(jiān)管局(jú)数据显示，截至8月底持牌(pái)代(dài)理录38723人(rén)，按月再减少57人，连(lián)续4个月下跌，人数续创近6年半的新低。

内地买家较高峰期(qī)大幅减少近七(qī)成

此前，因“撤(chè)辣”后内地买家在(zài)香港购房无需支付(fù)大额(é)“辣税”，吸引了大批内地客赴港看房。如今随着香港楼价的下跌，去香港(gǎng)买房的内地人也越来越少。

据中原地产数据(jù)显示，在2月(yuè)份宣布“撤辣”以后(hòu)，反映内地客入市情况的“普通话拼(pīn)音买家(jiā)”买卖登(dēng)记数字(zì)一度连升3个月，由撤辣前2月份的388宗急升(shēng)至4月份的2280宗，涉及金额超(chāo)过272亿元，创下了自1995年有纪录以(yǐ)来(lái)的历史新(xīn)高。

不过，自5月份以来该登记数字已连续下跌3个月，7月最(zuì)新录得723宗，较6月的758宗减少，额近5%，创5个月新低，较(jiào)4月的最高峰更是(shì)下跌了近七成，成交金额已跌至不足80亿元，但仍(réng)属于历年高位水平。

但值得关注的是，近日伴随(suí)香港楼市热度的下降，开发(fā)商之(zhī)间也打起(qǐ)了价格战，多个新盘都(dōu)推出了低价促销活动(dòng)，价格优势也(yě)吸(xī)引了部分内地买(mǎi)家出手购房。

比(bǐ)如，大鸿辉集团旗下的(de)西营盘尚逸，首批单位(wèi)呎价不足2万元，创同区一手新盘8年来的(de)新低，还推出了“买楼送楼”的抽奖活动。

据中原(yuán)地产统计，该盘在7月录得的81宗(zōng)买卖登记中，有(yǒu)超过一半的买家姓名(míng)为内(nèi)地买家，是内地买家当月购入最多的楼盘(pán)。其次是屯门的NOVO LAND，录得的38宗成(chéng)交中，内地买家占比也达到了18%。

“内地(dì)买家和香港买家的心态是一样的(de)，所谓‘宁买当头起，莫买当头跌’，认为晚(wǎn)些买会更便宜，担忧于此所以(yǐ)不出手。等到后续市场转(zhuǎn)好，又感觉到‘迟买更贵’的时候，他们自然也会再次入市”，陈永杰表示。

“专才”计划带动租金上升

在(zài)香港楼价出现(xiàn)下滑的另一边，住宅租金却呈现出稳步上扬的趋势(shì)。

在仲量联香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前(lián)行9月最(zuì)新(xīn)发布的《香港(gǎng)住宅销售市场综述》指(zhǐ)出，香(xiāng)港私人住宅租金指(zhǐ)数距离2019年的历史高位仅相差3%。

尤其(qí)是小户型(xíng)的单位(wèi)，即A类及(jí)B类（面积在431-752平方呎）单位(wèi)，租金升幅最为显著，租金指数(shù)分别录得6.9%及7.3%的按年增幅。

“面积(jī)较小的单位租金升幅更(gèng)为显著，主要是受选择邻近商业区居住的非(fēi)本地学生及专业人士所推动。而C类单位（面积在753-1075平方呎(chǐ)香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前font>）的需求增加主要来自于‘转买为租’的趋(qū)势”，仲量联行研(yán)究部资深(shēn)董事钟楚(chǔ)如指(zhǐ)出。

香港楼价预(yù)期的进一步下跌，再加上高按(àn)揭供款所造成的财务负担，让租(zū)房成为当下楼市更有吸引力的选择。

仲量联行方面分析(xī)认为(wèi)，近期推动租赁市场(chǎng)增长的主(zhǔ)要因(yīn)素似乎是新家庭(tíng)数量的增(zēng)加，以及租户对自(zì)住(zhù)业主的比例上升。

近年来，香港的“专才”计(jì)划为香港引(yǐn)进(jìn)了大批人才的同时，也为香港楼市带来了不少新增需求(qiú)。据(jù)政府数字，2023年至(zhì)今年上半年，经各项人(rén)才入境计划到港的人才及受养人数合共(gòng)已突破25万人。

而在(zài)仲量(liàng)联行最近一项有关“携子女来港生活的人(rén)才(cái)计划家庭的具体情况”调查终(zhōng)显示(shì)，有86%的非(fēi)本地人才受访者(zhě)正(zhèng)在(zài)租住单位，这比(bǐ)例显著(zhù)高于整体人口的比例。

另外，在截至2024年6月的一(yī)年时间(jiān)内，香港(gǎng)家庭住户平均人数由2.7人减少至2.6人，且家庭住户数目按年增加1.5%即(jí)增(zēng)加了(le)39800户，达到了276万(wàn)户。

“这一趋势(shì)显示对(duì)住宅租赁物业的持续需求将继续推动(dòng)租金增长”，仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示。

此外，港府进一步推动吸(xī)引人才(cái)的政策，如扩大“高端(duān)人(rén)才通(tōng)行证(zhèng)计划”的适用范(fàn)围，预期也(yě)将进一步支持此趋势增长。因此，中(zhōng)小型住宅单(dān)位(wèi)的租金和回(huí)报率在(zài)短(duǎn)期内预计将持续上升。

减息或让香港楼价“止跌回升”

对于当(dāng)下香港楼价的下跌态势，行(xíng)业普遍期望9月在美国减息后市场会有所(suǒ)好转(zhuǎn)。

“如果美(měi)国如(rú)期落实减息，香港(gǎng)银行虽然未必即时跟随(suí)，但方向十分明确，而且相信减息可为(wèi)各行各业带来刺激(jī)，对楼市甚至(zhì)经济均会带来裨益”，陈永杰表示。

在(zài)此前美联物业的分析中也(yě)指出(chū)，以(yǐ)美国加息前后为(wèi)界线，分析香港十大(dà)楼(lóu)市重要指标，发现有多达(dá)7个指标都出现了显著好转，仅3个(gè)未见(jiàn)改善(shàn)。而在好转的(de)指(zhǐ)标中，月入超过10万(wàn)港元(yuán)的家庭数目、香港(gǎng)定期存款数字及内(nèi)地买家比率皆创出(chū)历史新高。

这反映(yìng)出当下(xià)香港楼市基调确实(shí)较(jiào)加息前更加巩固(gù)和健康，具有止跌回升的条件。

摩(mó)根士丹利研究表(biǎo)示，美联储9月减息后(hòu)香港(gǎng)楼(lóu)市将非(fēi)常受(shòu)益，香港的住(zhù)宅(zhái)价格将在(zài)2025年恢复5%，且相(xiāng)比于零售和写字(zì)楼市场，住宅市场更容易(yì)直接(jiē)受(shòu)惠于此。

不过(guò)，也有市场声音表示，美国加息周(zhōu)期来得快且急，香港经济的复苏未必能(néng)追得(dé)上，减息的效果释放需(xū)要时(shí)间，再加上目前香港市场情绪的普遍悲观，或许效果不会特别快的(de)表现出来。

美(měi)联物业(yè)预(yù)计，由于加(jiā)息影(yǐng)响过于深远(yuǎn)，而且减息来得太(tài)迟，减息前楼价(jià)料仍会向(xiàng)下调整；即使美国减息，香港亦未(wèi)必实(shí)时跟随，预计(jì)楼价未会实时急弹(dàn)，而成交亦难以恢复到三月时的水平，因此调(diào)整全年楼市预测，料全年楼价或跌约8%，重返2016年中水平。

成交方面，因应减息推迟至9月才公布，其下调全年一手成交量预测至1.6万宗，但同比仍升超过五成；全年二手成交量预(yù)测亦下调至4万宗，同比仍升12%。即使调低成交预测，无论(lùn)一手或二手(shǒu)成(chéng)交皆同比回(huí)升，并创下近3年来的新高，可见(jiàn)香港楼市(shì)已远离最坏的时刻。

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