存
量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？

“存量(liàng)房贷降到
多少你才不提前还贷？”这是(shì)最近社交网络上时常被讨论的(de)话题。

新房利率一降再降。据瑞银方面估算，如今，新房房贷(dài)利率仅3.3%，而存量房贷利(lì)率平均达逾4.1%。80个基点的差距下，存量房贷高位站岗者“绷不住了”。

与(yǔ)此同时，大行(xíng)房贷规(guī)模缩水、个人住(zhù)房贷(dài)款不良(liáng)率抬头。近期，市(shì)场关于存量房贷降(jiàng)息的讨论再起，有消息(xī)称，存量(liàng)按揭客户(hù)有望与银行重新协(xié)商房贷利率。

9月(yuè)5日，关于招商银行(xíng)APP北京地区开始测试“存量房(fáng)贷利率调整”功能的消息，也引起不少关注。对此，招商银行方面表示，网传该行APP截(jié)图中的“存量房贷利率调整”是去(qù)年上线的功能(néng)，针对的是上轮房贷(dài)利率调(diào)整业务的(de)办理，并非当前市场讨论的(de)本轮房贷利率调整。

还有消息称，也可以将现有按揭贷款直接转入其他(tā)银行，并重新签订按揭合同。据称(chēng)，该方案可能对首套和二套都适用，首次下调(diào)可能发(fā)生在未来几周内。

瑞(ruì)银大中华金融行业研究(jiū)主管颜(yán)湄(méi)之预计，央行或在(zài)数月后下调存量房贷利率。

但(dàn)存量(liàng)房贷降(jiàng)息，压力(lì)与动力并存，首当其冲(chōng)的就是拖累银行息差。招商(shāng)银行行长王良日前明确表示，该政策还没有得到确认，如果落地将对(duì)银行业的存(cún)量按揭利率带来一定负面的影响(xiǎng)。

百万(wàn)房贷(dài)有(yǒu)望少还12万

事实(shí)上(shàng)，存量房贷降低并不是新鲜事。在去年9月(yuè)，存量房贷利率已经进行过一次统一调整。

当时的(de)政策主要面向存量首套房，要求存量房贷下调后的LPR加点不能低于发放(fàng)时的城市下限。央(yāng)行指 出(chū)，政策实(shí)施首周有(yǒu)98.5%符(fú)合条件的(de)存量首套房(fáng)贷(dài)利(lì)率完成下调(diào)，合计4973万笔、21.7万 亿元人民币、平均降幅73BP，即居民每年减少偿付1584亿(yì)元。

按照央行发布的《2023年第四季度中国货币政策执行(xíng)报告》，截(jié)至2023年底，已有超过23万亿元存量(liàng)房贷的利(lì)率完成下调(diào)，调整后加权平均利率是4.27%。

如果(guǒ)具体到(dào)借款人，按照100万元按(àn)揭贷款、等(děng)额本息还款计算，存量按揭利率下调70bp，估算可降低借款人月供约400元，节(jié)约月供和总还款额约5%。

持续走低的贷款市场(chǎng)报价利率(lǜ)。（图源：央(yāng)行官网(wǎng)）

若新一轮存(cún)量房贷降息(xī)落地，可能会降
多少
？

开源证券首席宏观分析(xī)师何宁在接受时代财存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？经采访时认为，若调降存量房贷利率，潜在空(kōng)间或2倍于2023年9月。具体的操作可能涉及两方面，一是面向存(cún)量非首套房、类似于(yú)2023年9月的补降(jiàng)，存(cún)量非首套房贷规模约15.存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？8万亿元，按50-75BP计(jì)算，则(zé)居民每年减少偿付(fù)788亿元-1182亿元。

第二(èr)种可能性，即跟进“517新(xīn)政”。今年(nián)5月17日取消房贷(dài)利率(lǜ)下(xià)限后，二季度加权平均(jūn)房贷利率迅速下降24BP，而(ér)存量房贷并未享有，该部(bù)分若按30-40BP计(jì)算，则居民每年(nián)减少偿付(fù)1134亿元-1515亿元。

如果假设全部按揭贷款利率通过转按揭和(hé)自(zì)主调整(zhěng)的(de)形式(shì)下调至新发放利率(lǜ)水平，中金研报估算，存量按揭利(lì)率(lǜ)平均下调约(yuē)60bp，估算减少借款人利(lì)息支(zhī)出每年约2400亿元。

按照100万(wàn)元按(àn)揭贷 款、30年期等额本息还款计算，存量按揭利率下(xià)调60bp估算(suàn)可降低借款人(rén)月(yuè)供约(yuē)340元，总还款
额大约能省下12万元。

房贷降息博(bó)弈

上海(hǎi)首(shǒu)席经济(jì)学家金融发展中心副主任刘煜辉近期表(biǎo)示，中国应该大幅(fú)度(dù)地(dì)降低存量房贷（38万亿元）的利息水平， 甚至完全(quán)可(kě)以(yǐ)与10年期和30年期的长期国(guó)债利率绑定。因为中国没有完备的个人破产制度，与国际上通行做法比较存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？，中国的银行(xíng)承担的风险实际上是要小很多的。

然而，备(bèi)受期待的存款房(fáng)贷降息(xī)想要落地，还存在(zài)不 少压力。

国盛金融研究团队预测，若存量房贷(dài)利率(lǜ)下调，预计(jì)实(shí)际降幅将小于 45bps，对银行息差产生约(yuē)6bps的负向影响，对净利润增速影响约-5.3%。

净息差，一般用(yòng)以衡量(liàng)银行生息资产的(de)获利能力，也(yě)就是赚钱的能力，是银行(xíng)核(hé)心的效益性指标之一，而净息差降低，则意味着银行从传统(tǒng)存贷业务中获取的利润在持续减少。

近期，银(yín)行净息(xī)差逐(zhú)渐止跌，但仍处历(lì)史(shǐ)最低水平。截至2024年6月末(mò)，42家A股上市银行的平均净息差为1.64%，较上年末下降了0.14个百分点，共30家A股上市银行净息差低(dī)于1.8%的(de)“警戒线
”。

不过，中金研报(bào)认为，虽然存量按(àn)揭利率的可能调整对银行息差形成影响，但假(jiǎ)设负(fù)债成本同步调整，预计对于息差的总体(tǐ)影(yǐng)响
是中性的。

“实际上(shàng)，即使 不调整存量(liàng)按揭利率
，居民可能仍在通过提前(qián)还(hái)贷、或者是通过(guò)经营消费贷置(zhì)换等方式对银行息差形成压力。”研报称，息差能否企稳，根本上取决于居民是(shì)否通过偿(cháng)债压(yā)力降低实现信贷需求的改善。

提前还贷的现象“风靡”近一年，按揭早(zǎo)偿率仍位于14%左右的高位，还可能存在使用消费和经营贷置换按揭的空(kōng)间。在提前还(hái)贷压(yā)力(lì)较大的情况下，调整存量房(fáng)贷利率在一定程度上对(duì)银行和借款人来说是“双赢”，也能(néng)释(shì)放更多消费活力(lì)。

但若考虑“转按揭”，银行要面临的压力或许更大。

转按揭，简单来说，是(shì)将
目(mù)前房贷换成其他(tā)银行(xíng)利(lì)率更低的房贷。颜湄之估计，若允许按揭贷款人自行(xíng)转换银行，就会刺激竞争，可能会把银行(xíng)的(de)按揭利率拉得更低，或跌至2.1%-2.3%，对银行利润(rùn)影(yǐng)响严重。她预(yù)计，目前不会(huì)完全开放转(zhuǎn)换按揭，但若最(zuì)终要(yào)市场化的话，相信(xìn)会朝着此方向(xiàng)发展。

招(zhāo)商银行(xíng)行长王良日(rì)前在(zài)业绩发布会上表示，招行(xíng)还(hái)没有接到宏观按揭管理部门，人民银行或者国家金融(róng)监督(dū)管理总局的意见，也没有征求过银行意见
。“这方面政策推出的话，对银行业的存量按揭利率(lǜ)带来(lái)一定(dìng)负面的影响。宏观管理部门会做好充分论证和(hé)研究，推出这(zhè)样的政策。”王良表示。

广东省城(chéng)乡规划院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)建议，尽可能一(yī)次性降到中长期定期存款利率的水平，让居民形成按揭 仍旧是低利(lì)率、普惠利率的观 感和印象，进而减少提前还贷，鼓励按揭(jiē)买房。

“尽管(guǎn)此举(jǔ)可能降低银行利率，但可以减缓提前还贷和不愿意贷款的形势。把贷(dài)款增量做起来，即便利率低了，总利润也是不变的，而且资金成本也下(xià)降了。对商品房销售(shòu)的影(yǐng)响，趋势上无法(fǎ)扭(niǔ)转，但斜率上可以缓解下滑。”李宇嘉对时代财经(jīng)说。

对于借款人来说，比起期(qī)待存量(liàng)房贷利率的调整，目前更现实的方式或许是“商转公”。

近期，已(yǐ)有山(shān)东青(qīng)岛、江(jiāng)西赣州、安徽宣(xuān)城(chéng)等近30个城市的住房公积金中心发布“商转(zhuǎn)公(gōng)”政(zhèng)策，借款者可根据相关规定，将部分或全部商贷转换成公积金贷款。

以商贷(dài)利率3.95%为(wèi)例，公积金贷(dài)款(kuǎn)首套利率为2.85%，选择等额本息(xī)贷款(kuǎn)60万元(yuán)、期限30年，“商(shāng)转公”后，公积金贷款月供比(bǐ)商业贷款减少365.88元，一年节省4390元，30年将节省13.17万元(yuán)。

目前，北上广尚(shàng)未跟进“商转公”政策。今年5月，广州住房公积金管理中心(xīn)曾在回复居(jū)民(mín)问(wèn)询时表示，目前(qián)国内开展“商转公”业务的城市(shì)除(chú)深圳，基本均为体量较小的城市，北京、上海均未开展此(cǐ)项业务。

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