北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客

去年北京土拍市(shì)场成交的涉宅地块，已陆续开放(fàng)售楼处或入市销售(shòu)。

在北京南(nán)四环的大红门板块，中环悦(yuè)府项目(mù)是(shì)丰(fēng)台区正在推售的热门楼盘，该项(xiàng)目用(yòng)地(dì)是去(qù)年华润(rùn)置地与21家(jiā)房企的激烈竞争(zhēng)中(zhōng)高溢价所获(huò)。

4月16日，中环悦府(fǔ)项目一位销(xiāo)售人 员告诉《每日经(jīng)济新闻》记者(zhě)，目(mù)前只(zhǐ)要选定房源就可(kě)以享受“一(yī)口价优惠
”，即总价减去(qù)10万元。而且每个房间的赠送
面(miàn)积大，“绝对是内城(chéng)楼盘得房率的‘天花板’。”

不过，记者查询北京市(shì)住建委官网发现，华(huá)润(rùn)中环悦府项目（备案名：润盈(yíng)嘉园）于4月13日(rì)开盘共(gòng)推(tuī)出(chū)326套房源(yuán)，截至4月23日的预订量仅有7套。不过4月29日，记者再次查(chá)询时，发现该 项目的预订
量已(yǐ)减少至(zhì)6套。

据(jù)北京某房
企营销负责人(rén)透露，中环悦府项目受到周边竞品楼盘的影响，销(xiāo)售压力大，尽管早北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客已取得预售(shòu)许可证，但因蓄客量不高，拖延了半个多月才(cái)开盘。

开盘半(bàn)月仅预订6套房

去年(nián)12月26日(rì)，北京2023年土拍压(yā)轴(zhóu)大战上演，丰台大红门地(dì)块共吸引了(le)22家房企报名参拍，成为同(tóng)批次最热门的 地块。最终，华润置地经过19轮报价，以34.845亿元摇号斩获该地块，溢价率为15%。

从地段来看较为优越(yuè)，该地块(kuài)位于北京南三环与(yǔ)四(sì)环之间，靠近地铁大红门(mén)南站，北面遥望故(gù)宫博物院，离天坛公园不到5公里。不过从地块周边市场(chǎng)来
看又颇具挑战，靠(kào)近地铁站方向就依次开发(fā)了三个楼盘项目：中海和瑞叁号(hào)院、永定金(jīn)茂府和华润中环悦府。

华润中环悦府样板房地上贴着赠送面积(jī)的分割(gē)线(xiàn) 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

记者注意(yì)到，上述
三个项目(mù)的(de)备案指导(dǎo)价均为9.5万元/平方米(mǐ)，更(gèng)加靠近地铁站的(de)中海和瑞(ruì)叁
号院和永定金茂府项目(mù)已经是销售一两年的(de)老盘，楼面价(jià)分别为5.38万元/平方米和5.07万元/平方米。而华润中(zhōng)环 悦府(fǔ)项目的楼面价则达到6.82万(wàn)元/平方米，较中海和瑞叁号(hào)院和永(yǒng)定金茂府项目每平方(fāng)米贵了1万(wàn)余元。

4月16日，记者(zhě)以购房者身份实地走访了北京南四环大(dà)红门板块的部分楼(lóu)盘项(xiàng)目。在华润中环悦府项目现场，负责(zé)接待的(de)一
位销(xiāo)售人(rén)员介绍，项目单
价为8.74万~10.25万元/平方米，均价为9.5万元/平方米(mǐ)，总价在(zài)1200万元以上，2025年12月底(dǐ)开始交付(fù)。

华(huá)润中环悦府4月13日开盘推出房源情况 来源：北(běi)京市住建委官网

也许是
工作日的原因，售楼处看房的人不多。负责(zé)接待的销售人员拿出一份6号(hào)楼“销控表”，66套房源上有约(yuē)20套被涂上颜色，意思是(shì)已被购房者锁(suǒ)定。当(dāng)记者打算(suàn)算一下被涂
上(shàng)颜色的8层房源价格时，其表示，这是老的“销(xiāo)控表”，实(shí)际上8层肯(kěn)定(dìng)是有(yǒu)房源(yuán)的。等待一段时间
后，其拿出新的“销(xiāo)控表”，上面显示一些锁定好的房源被划去，实际可供挑选的空白房源更多(duō)了。

记者还分别 走访了中海(hǎi)和瑞叁号院和永定金茂 府项目售(shòu)楼处，这两个楼盘项目(mù)的实
际销售均(jūn)价(jià)约为8.87万元/平方米和(hé)9.32万元/平方米，低于华润中环悦府项目。两个楼盘(pán)均于2025年12月底交房。

一位(wèi)不愿具(jù)名的业内人员向记者表(biǎo)示，相较于相邻两(liǎng)个楼盘项目，华润中环悦(yuè)府的拿地时间晚，项目的利润空间压(yā)缩(suō)，却(què)同样在(zài)明(míng)年12月底(dǐ)开始交房，“开发建设周期短，会对房子的品质形成压力。”

从华润中环悦府4月13日开盘后(hòu)的销售情况(kuàng)来看，记者查询北京市住(zhù)建委(wěi)官网发现(xiàn)，该项目此(cǐ)次共推出6个楼栋共326套房源，截至4月29日的预订量仅有6套，其中2#楼预(yù)订2套、3#楼预订2套、6#楼预订(dìng)2套。

华(huá)润中(zhōng)环悦府6#楼的预订情况 来源：北京市住建委官网

记者在(zài)现场看到，华 润中环悦(yuè)府北侧紧邻着学校，南边则是(shì)一处大型家居建材市场(chǎng)，小区业主居住(zhù)的静谧度或将受(shòu)到(dào)影响。

华润置地北方大区方面
向记者表示，中环悦府是公司高端产品系“悦系”作品，在(zài)打造过程中，是基于北京瑞府、北京悦府等明星产品基础上(shàng)，结合在地性客户需(xū)求，进行了一定的产(chǎn)品创新，更(gèng)好地满(mǎn)足(zú)高端客群功能性(xìng)与(yǔ)审美体验。

“项目具体交付时间以合同约定为(wèi)准。在项(xiàng)目建设过程中，将通过精益节点管(guǎn)理与严格(gé)质量管控等举措，可做到(dào)保质保量交付。同时，会(huì)以实景示范区(qū)形式呈现项目部分区域的施工品(pǐn)质(zhì)，让客户提前看到项目实景效果。”华润置地北方大区
方面(miàn)表示(shì)，中环悦府项目于4月入市，当前为正常销售阶段，具(jù)体(tǐ)签约数(shù)据以北京(jīng)市住建委数据为准(zhǔn)。

上述北(běi)京某房企营(yíng)销负责人告诉记者，近期北京新盘仍处于销售下行趋势，有些楼盘宣称的销售业绩，实际上完成一半也不到，降价打折成为普遍(biàn)现象。“大 红门板块的新房定价过(guò)高，后续开发商大概率也将降价销售。”

“送面积”提高得房率

在(zài)拿地(dì)成本(běn)较高的情(qíng)况下，华润中环悦府一方面以“北京中轴线”为(wèi)营销卖点，强调项目处在纵贯北京(jīng)老城的中(zhōng)轴线(xiàn)上，精(jīng)装修品质高；另一方面，则突出“赠送面积(jī)”的特殊性。

上(shàng)述中环悦府的销售人员称，项目(mù)得房率基本上在86%以上，小户型(xíng)的得房率(lǜ)能达到91%。“项目的产品品质、赠送面积是片(pi北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客àn)区内新
房的标杆，绝(jué)对是内城 得房率的‘天(tiān)花(huā)板’，赠送面积大，得房率比旁边的项(xiàng)目高很 多。可以说，增加的赠送面积，变相(xiāng)在(zài)套内多(duō)出10多平方米，实(shí)际单价折算下来也在9万(wàn)元/平方米(mǐ)左右(yòu)。”

在该项目一(yī)套134平方米 四房的户型图上，南面(miàn)的两个 卧(wò)室和客厅阳台各有(yǒu)一扇门和玻璃墙。而记者走进样板(bǎn)间却发现，门和墙不见(jiàn)了踪
影，被改成(chéng)地砖铺平到最(zuì)外侧的(de)落地窗，包括北侧两个 卧室的飘窗(chuāng)位置也铺(pù)成了(le)平整的地砖。样板间赠送(sòng)面积的位置，则(zé)贴上了分(fēn)割线。

华润中环悦(yuè)府营销中心(xīn) 图(tú)片来源：每(měi)经记者(zhě) 刘颂辉 摄(shè)

“传
统阳台一般是(shì)半赠送，属于无效赠送，而我(wǒ)们项 目把阳台(tái)推掉之后，直接包进客厅里来，把每平方米的面积(jī)都融入室内空间，真(zhēn)正做到‘有效赠送’。而且落地窗一步落地，飘窗位置都做成(chéng)平(píng)的，公司全部会做好再(zài)交付。”上(shàng)述销售(shòu)人员表示，北侧设备平台赠送的面积不会对后期使用造成影响(xiǎng)，“公司会另外找位置(zhì)做设备平台。”

在样板间的卧室里，与记者一同看(kàn)房的还有另外两组家庭，一位(wèi)销售人员正指着北侧卧室地面上的分割线，向大家介绍赠送(sòng)面积的位置(zhì)，设备平台(tái)如(rú)何改成套内(nèi)空间。

事实上，“赠(zèng)送(sòng)面积”是前些年新房市场常见(jiàn)的(de)营销噱头，又被称为“偷(tōu)面积”。虽然(rán)目前在上海、成都等地，“赠送面积”的(de)营销方式已基本被杜绝，但在北京楼市却仍然比较普遍。

据记者粗(cū)略计算，中环悦府(fǔ)的134平方米户型的房源(yuán)变相“偷”了约20平方米，占总(zǒng)面积的15%。其余137平方米、145平方(fāng)米、166平方米、176平(píng)方米和213平方米户(hù)型的房源(yuán)，也均存在(zài)“偷面积”的情况。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，开发商类似“赠送面积”的目的往往是为了(le)吸引购房者，尽快销售回款。对于(yú)购房者而言，一些赠(zèng)送面积最终可能既办不了房产证，也(yě)无法受(shòu)到法律有效保护，但房(fáng)款中其实(shí)已包(bāo)括了这部分费用。比如赠送(sòng)面(miàn)积多的楼盘比不送面 积的楼盘要贵，实际(jì)上已算在(zài)房款里了。“开发商类似(shì)赠送面(miàn)积的(de)行为多数(shù)属于违规操作，如果最终交房时
的状态 和规划不符，即为违规(guī)行为，具体要和原始规划进行比对。”

北京市丰台区城市管理(lǐ)综合执(zhí)法局
一位业务科室的 工作人员也表示，开发商承诺的“赠送面 积”，将原本规划为设备平台等(děng)位置(zhì)改(gǎi)成室(shì)内部分(fēn)，该部分规划的面积不计入购房合同内，严格来说属于违章建筑。后(hòu)期如果遭到举(jǔ)报，有调(diào)查被拆除恢复原
样的风险。

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