商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？

浙江省宁波(bō)市统筹推进城市更(gèng)新，提质加速推进(jìn)保障房、人才(cái)房、青年公寓(yù)等项目建设(shè)，不断(duàn)提升(shēng)住房品质，完善各项配套设施。图为宁波市应(yīng)家保障房及其周边的学校(xiào)、地铁等配套设施。

胡学军摄(shè)（人(rén)民视觉）

房贷利(lì)率(lǜ)再迎下调。近期，国内(nèi)多地多家银行宣布下调个人住(zhù)房商(shāng)业贷款利率(lǜ)。在江苏苏州(zhōu)、广东(dōng)佛山，部(bù)分银行推出的首套房贷利率(lǜ)降(jiàng)至3.05%；在(zài)云(yún)南玉溪，首套房(fáng)及二套(tào)房贷利率进(jìn)入“2时代(dài)”，降(jiàng)至2.95%。

房贷利率下调对购房者是(shì)一大利好。而当商业贷款利率持续下调并接近公积金贷款利率时，购房(fáng)者也面临新的选择。公(gōng)积(jī)金贷款是否还(hái)具有吸引力(lì)？如何继续发挥住(zhù)房公积金的保障优势？

多(duō)地多家银行(xíng)宣布下调(diào)房贷利(lì)率

你的房贷利率是多少？

“我前不(bù)久刚买了首套新房(fáng)，用了(le)组合(hé)贷的形式，公积金贷款65万元，商贷15万(wàn)元，利(lì)率分别为2.85%和(hé)3.25%。”家住河南郑(zhèng)州的刘勇(yǒng)智说(shuō)，从自(zì)己去年开始看房(fáng)以来，当地房贷(dài)利率一直保持下调趋势。在对比多家银(yín)行贷(dài)款方案后(hòu)，他(tā)最终(zhōng)敲定了目前的贷款方式。“现(xiàn)在算是近期的利率低(dī)位，购房负担减轻了不少(shǎo)。”他说。

类(lèi)似的(de)情况不仅发生在郑(zhèng)州。来自江苏苏州的钟毅最近正在咨询购房贷款(kuǎn)事宜，他(tā)告诉笔(bǐ)者，自己咨询了当地多家银行，其中多数(shù)表示目前首套房贷利率为3.05%，部分银行还可以申请2.95%的首套房贷利率(lǜ)。“2.95%的房贷利(lì)率对于征(zhēng)信和债务(wù)情况要求相对严格，银行的说法是‘收入能够两倍覆盖负债’就可以申(shēn)请，放款周期在1周(zhōu)左右。”钟毅说。

进入(rù)6月(yuè)以来，国内多地多家银行纷纷调整房贷利率下限。7月，中国人民银行将1年期和5年期以上贷款市场报价利率（LPR）均(jūn)下调(diào)10个基点，分别达(dá)到3.35%、3.85%。LPR下调后，多地房贷利率随之调(diào)整，在(zài)广东广州和佛山、江苏南京(jīng)和苏州以及云南玉溪等地，部分银(yín)行推出“2”开头(tóu)的个人(rén)住房商(shāng)业贷款利率，刷新近期房(fáng)贷利率下限(xiàn)。

银行为(wèi)何纷纷下调(diào)房贷利率？广东(dōng)省住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉分(fēn)析(xī)，近期房(fáng)贷利率下(xià)行受多重因素推动(dòng)。“一方面有银行间对房贷(dài)份额的‘争抢’，通过降利率的手(shǒu)段吸引(yǐn)购房者(zhě)贷款(kuǎn)。另(lìng)一方面，近期部(bù)分银(yín)行存款利率有所(suǒ)下调，跟按揭贷款利(lì)率呈倒挂趋势(shì)，这推动了银(yín)行继续下(xià)调房贷利率。此外，今年以(yǐ)来LPR经(jīng)历(lì)了(le)两次(cì)下(xià)调，也拉动了(le)银行房贷利率随之调整。”李宇嘉说。

“房(fáng)贷利率通常随LPR变动而变动，最近房贷利率再下调是市场利率下调而造成的。”首都经济贸(mào)易大学京津冀房地产研究院院长赵(zhào)秀池说，房贷(dài)政策是房地(dì)产调控手段之一(yī)，在楼市相对低迷的(de)情况下，下调房(fáng)贷(dài)利率有利于减轻购房者(zhě)负担，促进刚需(xū)和改善(shàn)性住房需求入(rù)市，对于稳定楼市有一定积极作(zuò)用。

商贷和公积金贷款利率接近(jìn)，影(yǐng)响购房者决策

申请(qǐng)商业贷款、住房公积金贷款是(shì)目前购房者借贷的主要方(fāng)式。过(guò)去，不少购房者在(zài)申请(qǐng)贷款时会选择“个(gè)人住房(fáng)商(shāng)业贷(dài)款+住房公积金贷款”的组合(hé)贷方式。其中，公(gōng)积金贷(dài)款因其利率低、普惠(huì)性强等特点(diǎn)，受(shòu)到许多购房者欢迎。

家住北(běi)京市海淀区的郭欣文2021年买了一套(tào)40多平方(fāng)米的(de)一居室(shì)，“我当时刚工作(zuò)两年，公积金(jīn)余额不多，能(néng)申请的贷款额度有限，最后选择的是组合贷的形式(shì)。”她说，“我身边已经买房且是首套房的朋(péng)友几乎都选择组合贷(dài)，而且都是先把公积金(jīn)贷款额(é)度‘拉满’，再申请商业贷(dài)款。毕(bì)竟(jìng)公积金贷款(kuǎn)主打普惠，每个月(yuè)也能直接用一部分公积金还贷(dài)，对于刚毕业不(bù)久、积蓄不多的购房者来说更加友(yǒu)好。”

还有些符(fú)合条件的购房者选择(zé)了纯公积金贷款。

“商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？我是(shì)两年前买的婚房，全部用公积金贷款，当时贷款利率(lǜ)不到3%。”来自天津的(de)苏(sū)然是一名教师，她(tā)告诉笔者：“我(wǒ)的房子面(miàn)积不算(suàn)大，两室一厅，当时需要贷款72万元，刚好(hǎo)我的(de)公积(jī)金额度有80万，能够全(quán)覆盖。公积(jī)金贷款额度高、利率低，对于(yú)购房者来说很实(shí)惠，在商贷(dài)利率比较高的情况下，我想不少购房者(zhě)都会尽量选择多用公积(jī)金贷款。”

不过(guò)，由于申(shēn)请公积金贷款通常会受连续缴存(cún)时间(jiān)、账户(hù)余额、贷款记录等条件限制，对于名下已有房产的购房(fáng)者而言，如果想再购置(zhì)房产，往往只能选择利率(lǜ)相对较(jiào)高的商业贷款。

“今年7月我买(mǎi)了第三套房，走的是纯商贷，利率差(chà)不多3.5%。”张成是一家创业公司的老板，据他介绍(shào)，选择纯(chún)商贷是因为上一套房的公(gōng)积金贷款没还完(wán)，只能申(shēn)请(qǐng)商业(yè)贷(dài)款。“最近听说商贷利(lì)率下(xià)调(diào)了(le)，对于第(dì)三套(tào)房来说，3.5%左右的利(lì)率挺划算。对于购买首套房(fáng)的年轻朋友，在公积金贷款(kuǎn)利率原就较(jiào)低的情况下，进一(yī)步降低商贷(dài)利率更是利好。”

今年(nián)5月(yuè)，中国人民银行宣布下调个人住房(fáng)公积(jī)金贷款利率(lǜ)0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首(shǒu)套个人住房公积金贷款利率(lǜ)分别调整为2.35%和2.85%，5年(nián)以下（含5年(nián)）和5年(nián)以(yǐ)上第二套个人住房公(gōng)积金贷款利率分(fēn)别调整为不低于2.775%和3.325%。近期，各地(dì)又纷纷下调商贷利率，在部(bù)分房贷利率进入“2时代”的地区，商(shāng)贷利率和(hé)公积金贷(dài)款利率利(lì)差越来越小。在商业(yè)贷款利率逼近公积金贷款利率的情况下，公积金(jīn)贷款的吸引力是否会降低？居民缴存意愿是否会(huì)受影(yǐng)响？

“如果(guǒ)商贷利率明显低于公积金贷款利率，我当然会选择前者，但是会(huì)考虑从公积金账户里取钱来还(hái)商贷，这样既能享受较低的贷款利率，又能(néng)发挥公积金的普惠优势。对(duì)我来说，并不会因为商贷利率降了就(jiù)‘抛弃’公积金。”苏然说。

今(jīn)年56岁(suì)的李(lǐ)花(huā)是(shì)一名国有企业会计，在她看来，商(shāng)贷利率接近于(yú)公积金贷款利(lì)率可能会吸引一部(bù)分购(gòu)房者选择商业贷款(kuǎn)，但并不会对其持续缴存公积金的决策造成影响。“即便公积金贷款(kuǎn)利率优势不如以前突(tū)出(chū)，但是公积金作(zuò)为一种保障(zhàng)性资金(jīn)，相当于一(yī)笔稳妥储蓄，不管是租房还是买房都能提出来使用，是(shì)利于居民的。”李花说。

优(yōu)化(huà)公积金贷款政策以发挥其保(bǎo)障优势

从目前走(zǒu)势看，商贷利率逼近公积金贷款利率，或许会(huì)在一定程(chéng)度上削弱公积金贷款的低利(lì)率优势。那么，公积(jī)金贷款该(gāi)如(rú)何更(gèng)好地发挥其保障作用(yòng)？

“商贷利率的下调空间主要由LPR变动情况(kuàng)来确定，未来商贷利率还(hái)有下降可能，客观地说，会(huì)在一定程度上导致公积金贷(dài)款的吸引力降低。”赵秀(xiù)池认为，下(xià)一步可以考虑随之调整(zhěng)公积金贷(dài)款利率，或进一步放宽公积金提取和使(shǐ)用门槛，为(wèi)购房者创造便利。

李宇(yǔ)嘉认为，在公积金贷款低利(lì)率优势不再明显的情况下(xià)，适度下调公(gōng)积金贷款利率，拉大二者利差，或是维持公积金贷款吸(xī)引力的手段之一。“推出住房公积金(jīn)贷款的目的不是赚钱，而(ér)是利好购房者，要(yào)继续发(fā)挥其保障优(yōu)势就应随市而动，突出其普惠性。与此同时，应该进一步优化公积金业务管理模式，提高公积金贷款效率(lǜ)并(bìng)保障公积金管(guǎn)理机(jī)构合理的利润水平，未来还要积(jī)极扩大公积金缴存(cún)范围，让更多购房者、租房者(zhě)都能从中获益。”李宇嘉(jiā)说。

业内人士指(zhǐ)出，在当前(qián)低利率(lǜ)环(huán)境下，纯商贷或选择更大比例的商业贷款对于购房(fáng)者而言更划算(suàn)。但从(cóng)长期看，房贷期限通常(cháng)长达20至30年(nián)，未来的利率走势较(jiào)难评估，如果房贷(dài)利率走向上升通道，商业(yè)贷款利率(lǜ)可能浮动走高，调(diào)整频次也较高，购房者或许“没那么省心”。在此情况下，更加稳定、调整较慢、利(lì)率长期较(jiào)低的住房公积金更能凸显其优势。

“公积金贷款和商业(yè)贷款二者是(shì)互为补(bǔ)充的，目的都是帮(bāng)助(zhù)购(gòu)房人顺利(lì)购房。住房公积金不仅利率低、贷款期限长，其贷款成数(shù)即贷(dài)款额度占房(fáng)屋(wū)总价的比例通常(cháng)较高，一(yī)直以来都较受(shòu)购房者欢迎。因此，即便短(duǎn)期内(nèi)二者受利率浮(fú)动影响，购房者可能(néng)会做出不(bù)同以往的贷(dài)款决策，但两种贷款模式(shì)的定位和各自优势依然(rán)明显。”赵(zhào)秀池建议，相关部门可(k商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？ě)考虑将公积金贷款成数与住房性质挂钩，尤其对政策性住房给予照顾，降低政策性住房贷款的首付比例并(bìng)提高贷款额度，以此进一步发挥住房公积(jī)金的保障作用。

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