高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任

　　来源：中国房地产报(bào)

　　从目前情况(kuàng)来看，貌似(shì)业绩目标或者战略计划实施未达成，以及(jí)辞任(rèn)者本人对企业和行业未来信心不足(zú)之下的“辞任”，所以才会(huì)选择继续担任“看守”董事长这一过渡形式。

　　“2020年冲刺500亿(yì)元，2023年远在千亿元(yuán)之上”的豪言壮语犹在耳畔，“壮志(zhì)未酬”的李永前却要先(xiān)行离开中交地产了。

　　9月(yuè)13日(rì)晚间，中交地产发布公告，于(yú)9月12日收到长李永前书面辞职报告，由(yóu)于工(gōng)作变动原因，他申请辞去董(dǒng)事长、董事(shì)会战略与执行委员会、提(tí)名委员会委员职务(wù)。

　　中交地产称，为(wèi)保障公司的正(zhèng)常运营和公司治理平稳过渡，李永前将继续履行董事长、董事会战略(lüè)与执行委员会委员、董事会提名委员会委员(yuán)职务，辞(cí)职报告在(zài)其补选新任董事(shì)长后正式(shì)生效。

　　值得指出(chū)的是，中交地产(chǎn)在另一(yī)份公告中称，同意(yì)选举郭主(zhǔ)龙为第九届董事会董事候(hòu)选人，任期与本届董(dǒng)事会其他成员任期一致，并将在9月30日举行的临时股东大(dà)会上进行审议(yì)。就在一天前，中交地产(chǎn)控股股东中(zhōng)交(jiāo)房地产也发布了董(dǒng)事长变更的公告，因工作(zuò)需要，经中交集(jí)团(tuán)研究决定，任命郭主龙为中交房地产董事、董事长及(jí)法人代表，免去李永(yǒng)前董事长、董(dǒng)事、法(fǎ)人代表的职务。

　　对于这一变动，多位业内人士表(biǎo)示，或与中交地(dì)产经营发展相关，业绩是重要方(fāng)面。另(lìng)据接近(jìn)中交地产人士透(tòu)露，李永前个人表示(shì)辞职是因身体原因。

　　“这(zhè)些信息表明其职位变动(dòng)并非因为违纪违法(fǎ)被免职，也(yě)非因为被(bèi)提拔而离任，因为后者通常会(huì)先选定接(jiē)任者并与辞任同时公布。从目前的情况来看，貌似业绩目标或(huò)者战略(lüè)计划实施未达成，以及辞(cí)任者本人对企业和行业未来信(xìn)心不足之(zhī)下的‘辞(cí)任’，所(suǒ)以才会选择继续担任‘看守’董事长这一过渡形(xíng)式。”中国企业资(zī)本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜向中(zhōng)国房地产报记者分析。

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　　“壮志未酬”的李永前(qián)

　　李永前在中交地产“主控人”的位置上(shàng)干了不满5年(nián)。

　　李永前于2014年(nián)入职中交集团，而后被派遣到(dào)绿城任职，一去便是5年，一直到2019年才从绿城中国执(zhí)行总裁的岗位调回中交地产担任董事长(zhǎng)。在(zài)绿城的(de)5年，李永前见证了其规模从百亿到千亿再到2019年突破2000亿元，同(tóng)时(shí)也见证(zhèng)了绿城管(guǎn)理(lǐ)的代建业务从不成熟到资本市场“一枝独秀”。

　　或许(xǔ)正因见证过成功的模(mó)板，李永前想将绿城的经(jīng)验复制到中(zhōng)交地产。

　　“2020年冲刺500亿元2023年远在千亿元之上(shàng)。”李永前曾制(zhì)定过一个销售目标。

　　由这个目(mù)标(biāo)带来的是中(zhōng)交地产从2020年开始的高(gāo)歌猛进。2020年，中(zhōng)交地产共计拿地635.59万平方米，较上年增长176.9%，土地购置总价款535.8亿元，权益价款252.54亿元。2021年(nián)中交地产实现销售收入560亿元，却将388亿元用于拿地，拿地(dì)销售比高(gāo)达69.29%。2022年，中交地产新增土地储备项目11个，占(zhàn)地面积59.67万(wàn)平方米，计容建筑面积128.64万平方米，土地价款为234.37亿元，权益价款为109.55亿元。

　　公开资料性显示，中(zhōng)交地产在2013年到2016年的(de)4年时间里，拿地总额才近109亿元。

　　逆(nì)势扩张一(yī)度让中交地产的销(xiāo)售额迈上新台阶，也为(wèi)其带(dài)来了不小的去化难题。中交地(dì)产曾在2023年发布的公告中(zhōng)披(pī)露，随着(zhe)公司业务规模的(de)持续扩大，公司存货规模持续快速增长。“公司(sī)存货的变现能力直接影响(xiǎng)到公司的资产流(liú)动性及偿债能(néng)力，如(rú)果公司因在售项目销售迟滞导(dǎo)致存货周转不畅，将对偿债能力和资金调配带来较大压力。”

　　根据历年年报(bào)，截至2020年末(mò)、2021年末、2022年(nián)末和2023年末，中(zhōng)交地产存货账面价值分别为(wèi)720.35亿元、1088.94亿元、1069.43亿元和932.56亿元，占资产总额的比(bǐ)例分别为72.39%、76.71%、77.89%和76.04%。

　　“增收(shōu)不增利”也成为近几(jǐ)年围绕着(zhe)中交地产的一大标签。

　　2018年~2022年的5年时间里(lǐ)，中交地(dì)产营业收入从89.48亿元一路高(gāo)升至384.67亿元，归属母公司(sī)股东净利(lì)润反而从(cóng)8.1亿元下滑至5.4亿(yì)元、3.47亿元、2.36亿元和 0.34亿元。

　　到2023年，中交地(dì)产的营业收入也进(jìn)入下滑区间，归(guī)属母公司净利润(rùn)则出现(xiàn)亏损。报告(gào)显示，2023年1~12月，公司实现营业(yè)收入324.68亿元，较上(shàng)年降低15.59%；实现归属母(mǔ)公司净利润-16.73亿元，同比下降5020.59%。

　　中交地产的代建业(yè)务发展也略显迟缓。

　　按照(zhào)李永前最初的构想，中交地产要效仿绿(lǜ)城轻重资产并举开发(fā)模式。其中，轻资产就是以联合置业(yè)为平台，推(tuī)进代建(jiàn)开发。

　　从2023年年度报告上看(kàn)，中交地产营业收入主(zhǔ)要来源仍(réng)是房(fáng)地产业(yè)务，主(zhǔ)营(yíng)业务构成(chéng)未发生重(zhòng)大变化。根据年报，中交地产房地产销售收入占营业收入比重为99.27%，房产租赁收入占营(yíng)业收入比重为0.28%，物业管理收入占营业收入比重(zhòng)为0.03%，其他收(shōu)入(rù)占营业收(shōu)入比重为0.42%。

　　2023年年中，中交(jiāo)地(dì)产在定增回(huí)复函中表示，最近3年，其代建业务收入为(wèi)0.105亿元、0.1155亿元及0.2477亿元，占当期营业收入比重约为0.1%，占比较低；代建业务毛利率为57.56%、35.39%及-4.55%。到2023年，中交(jiāo)地产代建业务新(xīn)签货值114.63亿元，实现代建(jiàn)回款0.52亿元(yuán)。这一数据较过去几年已(yǐ)有进步(bù)，但“存在(zài)感”仍不强(qiáng)。

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　　“换帅”背(bèi)后

　　中(zhōng)交地产的此次“换帅”，也意味着公司对发展战略的调整。

　　2022年12月26日，郭(guō)主(zhǔ)龙以中交房(fáng)地产集团党委书记的(de)身份，出席了中交物业(yè)服务集团有限公(gōng)司（以下简称“中交(jiāo)物业(yè)”）挂牌成立仪式。

　　彼(bǐ)时(shí)，郭主龙表示，中交物业承载着中交集团和中(zhōng)交房(fáng)地产对物业(yè)资源整高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任合平台(tái)全(quán)新发展风貌的期望，将按照中(zhōng)交集团物(wù)业资源整合平台(tái)、总控平台和发展平台的战略(lüè)定位，坚持走轻资产运(yùn)营之路，以高(gāo)质量发展赋能“大城市”业务领域，做强、做优、做(zuò)精“中交服务(wù)”品牌。

　　资(zī)料显示(shì)，中交物业2023年物业管理收入 5.07亿元，同比增加 52.25%；毛(máo)利率(lǜ) 20.06%，同比增(zēng)加8.28%。

　　9 月11日，中交地产发布一则(zé)公告(gào)，正筹(chóu)划(huà)收购中交物(wù)业100%股权。拟以现金方式，向(xiàng)中交集团及其下属子公司中(zhōng)交房地产、中交(jiāo)一公局及中交投资，分别持(chí)有的中交物业10%、51%、24%及15%股权。

　　中交地产在公告高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任中表示(shì)，交(jiāo)易完成之后，公司将新增物(wù)业(yè)管理业务，实现房地产业务产业(yè)链的(de)延伸。本次交(jiāo)易符合公司经营发展的需要和长远发展战略规划(huà)，有利(lì)于公司提升资产质量和盈利能力(lì)，增强抗(kàng)风险能力和持续经营(yíng)能力，符合公(gōng)司全体股(gǔ)东的利(lì)益。

　　对于此次收(shōu)购，中指研究(jiū)院企业研究总监刘水表(biǎo)示(shì)，中交地产筹划(huà)收购中交物业100%股权，从财务层(céng)面看，物业管理属于轻资产业务，投资少、负债低，营收及利润较为稳定，能(néng)提升资(zī)产质量、增强抗风险能(néng)力。

　　对中交地产而言，中交物业无疑是一剂良(liáng)药。短期内，它能优化(huà)中交地产的财务数据；长期看，它也为中交地产创造更多出路选择。该消息公布后，中交地产股价迎来了(le)上涨。9月12日(rì)收盘报7.42元/股，较前个交易日涨3.78%；9月13日收盘报(bào)8.16元/股，涨9.97%。

　　从在中交物业成(chéng)立时，郭主龙(lóng)就出席并发表讲话；到收购中(zhōng)交(jiāo)物业与中交(jiāo)地(dì)产“换帅”几(jǐ)乎(hū)同时进行，似乎能看到一些中交地产对未来发展方向(xiàng)的微妙变化。

　　查阅李永前(qián)和郭主龙的简历，也有一些微妙之处。

　　公开资料显示，李永前，男，1974年11月生，博士研(yán)究生学(xué)历(lì)、博士学位，高级工程师。现任中交房地产(chǎn)党委副书记、董事长，中交地产(chǎn)党委书记、董事长。

　　郭主龙，男，1970年10月生，学士学(xué)位，正高级(jí)工程师。现(xiàn)任中国交通(tōng)建设集团有限公司总经理助理、房地产事业部总经理，中交房地产集团有限公(gōng)司党(dǎng)委书记、董事长（法定代表人）。

　　从年(nián)龄上看，这(zhè)位新 “掌门人”今年54岁，比李永前还要(yào)年长(zhǎng)4岁。

　　在进入中(zhōng)交地产之前，郭主龙长期就职于中交路桥建设有限公司。根(gēn)据公开资(zī)料，中交路桥建设有限公司，是中交房(fáng)地产集团有限公司的基建业务子(zi)公司，于(yú)2012年在北京登记成立。2014年1月，任中交路桥建设有限公(gōng)司总经理；2019年12月，任中交路桥建设有限公司董事长、党委书记、总经理；2021年6月，任中交路桥建设有限公司董事长、党委书记。

　　直到(dào)2022年(nián)8月15日，中交(jiāo)路桥(qiáo)建设有(yǒu)限公司召开干部大(dà)会。会(huì)议宣布(bù)了(le)中交集团党委关(guān)于中(zhōng)交路桥建设有限公(gōng)司领(lǐng)导班(bān)子调整(zhěng)的决定：因工作调(diào)动，免(miǎn)去郭主龙同志(zhì)中交路建领(lǐng)导职务。

　　2022年7月~2022年(nián)8月，郭主龙出任中国(guó)交通建设集团总经(jīng)理助理、房地产事(shì)业部总经理，中交路桥建设有(yǒu)限公司党委书记、董事长（法定代表人），中(zhōng)交(jiāo)房地产集团党委(wěi)书记；2022年8月~ 2024年9月，任中国(guó)交(jiāo)通建设(shè)集团总经理助理、房地产事业部总经理，中(zhōng)交房地产集团党委(wěi)书记；2024年9月至今，任中国交通建设集团总经理助理、房地产事业部总经理，中交房地产集团党委书记、董事长（法(fǎ)定代表人）。

　　经(jīng)过此次调整，郭主龙在中交地产(chǎn)会(huì)是党政“一手抓”。

责(zé)任编辑：杨红卜

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