超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新 ”受量价限制

支持商品(pǐn)住房(fáng)“以旧换新”的城市越来越(yuè)多。

就在4月23日，一线城市深圳也加(jiā)入到商品住房“以旧换新”行列。据中指研究院最新统计，自(zì)去年以来，支持商品住房“以旧换新”的城市(shì)已超过40个(gè)。

不过，《每日经济(jì)新闻》记者梳理(lǐ)发现，上述各城市推出的商品住(zhù)房“以旧换新”政策力度不一(yī)，操作细则也各不相同。在不同的政策(cè)支持力(lì)度(dù)下(xià)，“以旧换新(xīn)”的(de)效果也显露出了差异。

以郑州(zhōu)为例，截至(zhì)4月24日下午，郑州市房产交易服务平台系统内已有超过180套“以旧(jiù)换新二手房”完成登(dēng)记入(rù)库(kù)，占试点阶段收购计(jì)划(huà)的36%，房源总价在29万—318万(wàn)元，这距(jù)离郑州市二手住房“卖旧(jiù)买新(xīn)、以旧换(huàn)新”试点工作正式启动(dòng)还不到4天。而深圳本土房地产中(zhōng)介机构乐有家4月24日在接受记者采访时表示，他们开(kāi)启“以(yǐ)旧换新”试点项目后不到一周(zhōu)，已有7单签约客户。

不过(guò)在业内人士看来，由于二手房交易、评估时间较(jiào)长(zhǎng)，目前各地住房“以旧换新”政策整体的落地效果(guǒ)还尚(shàng)不明(míng)显。住房“以(yǐ)旧换(huàn)新”意在联动一二手房，降低交易成本，但同时存在二手房参与门槛较高、二手(shǒu)房评估价或(huò)交易价较低、可置换新房选择(zé)少等痛点。

最大痛点(diǎn)是卖掉(diào)旧房

其实早在2023年，就已(yǐ)有多个城市(shì)支持住房“以旧换新”活动。今年以(yǐ)来，越(yuè)来越多的(de)城市加入进来。

从(cóng)各地支持“以旧换新”的方式来看，主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房(fáng)；二是开发商(shāng)或国资平台(tái)收购(gòu)旧房，售房(fáng)款用于购买指定新(xīn)房(fáng)项目，这(zhè)种方式(shì)是今年以来住房“以旧换新”的主流。

4月23日，深圳市房地(dì)产业协会与深(shēn)圳市房(fáng)地(dì)产中介协会联(lián)合发起的“以旧换新”就属于第(dì)一(yī)种。此前的4月19日，乐有家已与绿景白石洲正式开启“以旧换新”活动，目前签约参(cān)与活动的客户(hù)已有7单。

来源(yuán)：乐有家

乐有家方面解释道，“以旧换新”核心条款之一是帮助业主(zhǔ)尽快卖(mài)掉旧房。其调研结(jié)果显(xiǎn)示，参与“以旧换新”客户最首要(yào)的(de)动机是借此快速卖出旧房，这一占比(bǐ)达到70.8%。推出“以旧(jiù)换新”后，不少业主主动联系(xì)经纪人咨询了解。

对于以旧换新的(de)项目，乐有家也是有选择的，其合作新盘是位于深圳南(nán)山区(qū)的(de)绿景白石(shí)洲项目，价格也有一定吸引(yǐn)力。该项目折后单价8.3万元/平方米起，周边二手房价格为13万—15万元/平方米，新房和二手房(fáng)价格倒挂35%—40%。

“我们了解到(dào)，目前(qián)成交的(de)以(超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制yǐ)旧换新单(dān)里，大部分旧房与(yǔ)新房的差价并不大，旧房售出(chū)后获得的房款能(néng)覆(fù)盖(gài)新房总价的60%以(yǐ)上，加上客户也有一定的(de)经济积累，承担的经济压力不会很大(dà)。”乐有家方面(miàn)表示(shì)，在流程上，客户可锁定(dìng)意向房源2个(gè)月。2个月内旧房售出，则前期的订金自动转为购房(fáng)款，继续新房交(jiāo)易流程；如果(guǒ)旧(jiù)房未售出，客户可选择退订新房，无违约责任。

不过，在广东省城乡(xiāng)规划院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)看来，“以旧换新”最(zuì)大的痛(tòng)点是卖掉旧房。“目前，开发商(shāng)参(cān)与以旧(jiù)换新的(de)协议，锁(suǒ)定意(yì)向房源的周期往(wǎng)往在2个月左右，意味着卖房周期往往在2个(gè)月(yuè)左右，但二手房往往很难在2个月内卖出。因此(cǐ)，卖家要获得‘买新’的优惠价(jià)格，就得在‘卖旧’时能降低挂牌价(jià)，即降低挂(guà)牌价的损失，在买新房上获得了补偿。”

记者了解到，无论是自有交(jiāo)易还是统一(yī)收购旧房，旧房抵新(xīn)房的房款比例一般都在60%—80%，最高不超过90%。还有城市明确了具体的抵扣比例。如无锡(xī)市梁溪区(qū)在(zài)“以旧换新”公告中明(míng)确指出，存量(liàng)二手商品住房(fáng)总价需不高于新购房源总价的60%，指定楼盘是5个。

在不同(tóng)城市(shì)、不(bù)同政策模式下，二手房抵扣的价格也不尽相同，有些低于市场价，有些则接近或略高于(yú)市场价。一位(wèi)江苏苏州的二手房业主就表示(shì)，她的二手房在(zài)“以旧换(huàn)新(xīn)”过程中是(shì)被官方收购的，其最终(zhōng)的评估价与市场价基本一致(zhì)。如果走市场(chǎng)化交易可能还卖不到评估价(jià)价格，主(zhǔ)要换新的几个指定楼盘刚(gāng)好也是自己中(zhōng)意的。

李宇嘉认为，“以(yǐ)旧(jiù)换新”关键是激发二(èr)手房业主“依旧换新”的动力，政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升(shēng)级的愿(yuàn)望，并从降低置换成本、置换周期，并能买到心仪的、优惠新房等角度施策。同时，卖不掉二手房则“无责退订新房”，这个很关键，可以给到参(cān)与活动的二(èr)手房(fáng)业主足够的安(ān)全垫(diàn)。

二手房(fáng)参(cān)与门槛(kǎn)较高

记者梳理发现，尽管目前不少城市提出了“以旧换新”的政策导(dǎo)向，但仍处于(yú)政策探索阶段，当前整体效果尚不明显。如从目前落地(dì)的政(zhèng)策细则来(lái)看，不(bù)少城市都会对参与“以旧换新”的二(èr)手房源有规(guī)定门槛或要求，尤其是以国资平台等为主体收购旧房的。

以郑州为例，试(shì)点阶段收购的二手住房(fáng)需满足的条件包括但不限于：房龄不能超(chāo)过15年、如有房贷需还清、要位于三环(huán)以内等。而试点阶段换房(fáng)，选购的(de)新建商品住(zhù)房应是已取得房屋竣工验收备案(àn)证(zhèng)明的“现房”。

超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制p>

郑州城发安(ān)居收购二手房(fáng)“以旧换新”流程图来(lái)源：郑州市(shì)房(fáng)产(chǎn)交易服务平台

目前，在郑州市(shì)房(fáng)产交易服务(wù)平台系统内，已有超过180套“以旧换新二手房”完(wán)成登(dēng)记入库，房源总价在29万—318万元，多数房(fáng)源都(dōu)是一居室(shì)或二居室，房源面(miàn)积大多(duō)数都在70平方米以下。目前郑(zhèng)州参与“以旧换新(xīn)”的新盘有(yǒu)58个，均价在8100—42000元/平方米。

近日，记者(zhě)以购房(fáng)者身份采访郑州多个参与“以旧换新”活动的新盘项目了解到，通过“以旧换新”方式购买新房(fáng)并无特别限制，在售房源都可以选，全款或者按揭(jiē)贷款的付(fù)款方式都可以，届时二手房被收购后可以直接抵扣房款或首付，优惠折扣都(dōu)按(àn)案场现时情况来(lái)定。

再看扬州，该市鼓励支持开(kāi)发(fā)企业开展“直(zhí)接收(shōu)购”式“以旧(jiù)换新”业务，从去年9月开始已(yǐ)经在试点进行系列措施。截至今年2月(yuè)底(dǐ)，扬(yáng)州市区(qū)已有逾200套二手房被房企直接收购。据“扬州发(fā)布”数据，一(yī)家积极参与试点的房企在5个月内承接的二手房收购总额约2亿(yì)元，带动(dòng)新房成交额近5亿元。

李宇嘉建议，“以旧换新”前期可选择(zé)资金链(liàn)紧张、愿意让利的开(kāi)发商参与，并通过“以旧换新”让开发商获得参与活(huó)动能(néng)有效提振销(xiāo)售(shòu)的好处，从而对市场其他开发商起到示范效应(yīng)。

易(yì)居研究院认为，目前“以旧换新”潜在问(wèn)题(tí)或矛(máo)盾点在后续改革中是可以更好(hǎo)得到解决的(de)。比如说从评估(gū)的角度看，可以采取多(duō)家评估公司联合评估、锚定周边市场二手房挂牌价和实际成交(jiāo)价、多次评估(gū)等方式进行。而对于纳入试点范围的房(fáng)源，后续可以设立标准和划分结构，尤其是研究不同类型二手房(fáng)收购后的再利用(yòng)模式等。

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