中国房地产报：存量房贷利率，等待下调

　　来(lái)源：中国房地产报

　　①存量房贷利率(lǜ)与最新房贷利率之(zhī)间仍有着(zhe)80个基点左右的(de)差距；

　　②对于银行而言，在降低利率减少一(yī)定利润与信贷资产流失之间，前者似乎更为(wèi)可(kě)取；

　　③政府也希(xī)望(wàng)能(néng)鼓励消费，因此，存量房贷利率(lǜ)有下调(diào)的可能性；

　　存量房贷利率何时能下调，怎么下调，备受期待。

　　近日有消息称，政(zhèng)府(fǔ)正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模(mó)高达38万亿元的存量房贷利率寻求转按揭，以此来(lái)降低购房(fáng)者负债压(yā)力，提(tí)振(zhèn)消费(fèi)。根据相关方案，存量按揭客户可以与现有贷款机构重新协商贷款条款；或者与其(qí)他(tā)银行进行再融资，实现转按揭。

　　截至目前，央(yāng)行和国家金融监督管理(lǐ)总局对此未(wèi)予置评(píng)。中国房地产报记者向(xiàng)央行发去采访函，截至发稿，未(wèi)收到回复。

　　对于存量(liàng)房贷利率下调(diào)一(yī)事(shì)，招(zhāo)商银行行长王良在9月2日中期业绩会上有(yǒu)过回应，称招行也(yě)只是在媒体上看到信息，还没有(yǒu)接到宏观按揭管理部(bù)门、人民银行或者国家金融监督管理总局的意见(jiàn)，也没有(yǒu)征求过银行意见。

　　他(tā)认为，“若这(zhè)方面(miàn)政策(cè)推出，对银行业的存量(liàng)按揭利率将带来一定负面影响；宏观管理部门(mén)会做好充分论(lùn)证和研究，再推出这样(yàng)的政策。”

　　下(xià)调存量房贷利率“减负(fù)”呼声渐高

　　早在2023年，央行就(jiù)已经表态(tài)过，鼓励商业银行降低存量房贷利率。

　　2023年8月，央行(xíng)、国家(jiā)金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有(yǒu)关事项的通知》，调(diào)整两类住房贷款利率：一是2023年8月31日前金融机(jī)构已发放的和已签(qiān)订合同但未发放的首套房按揭；二是购(gòu)房时不符(fú)合当时的首套房(fáng)要求，但受(shòu)益于政策调整新认定为首套(tào)房。但(dàn)存(cún)量(liàng)二套房贷利(lì)率并不在此次下调(diào)范围内。

　　此政策下，去年9~10月，存量房贷利率进行了一次统一调整。中信证券研究称，从调整结果来看，根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，超过(guò)23万亿元存量房贷的利(lì)率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均(jūn)降幅为73个基点(diǎn)，每年减少借款人利息支出约1700亿元，惠及(jí)5325万户、约1.6亿人，此部分利息(xī)支出约占商业银行2023年总营业收入的2.4%。

　　“考(kǎo)虑到大部分按揭在今年(nián)1月1日经历重定价，少部分按(àn)揭在今年2~8月经历重定价，以及今年以来存量高定价按揭提(tí)前还款，我(wǒ)们估(gū)算，当前存量房贷加权平均(jūn)利率会在3.9%~4%左右。”中信(xìn)证(zhèng)券研究称。

　　当前新增按揭利(lì)率在什么水平？根据央行发布(bù)的《2024年第二季度中(zhōng)国货币政策执行报(bào)告(gào)》显示，2024年6月，全国新(xīn)发放个人住(zhù)房贷款利率为3.45%。这个利率还在下降(jiàng)中。

　　据中原地(dì)产研究院(yuàn)统(tǒng)计，2024年8月全国首套房平均(jūn)利(lì)率为3.25%左右，二(èr)套房贷款平均利率为3.6%左右。广州(zhōu)首套房贷利率最低已经可以做到2.89%。

　　这(zhè)意味着，存量(liàng)房贷(dài)利率与(yǔ)最新房贷(dài)利率(lǜ)之间仍(réng)有(yǒu)着80个基点(diǎn)左右的差距。高利差下，许多贷款人(rén)瞄准了提(tí)前还贷。“提前还贷真的会上瘾，因为可以省下(xià)不少利息。”一位(wèi)购房者说(shuō)。

　　直接(jiē)影响就(jiù)是，银行的按(àn)揭贷余额大幅缩水(shuǐ)。央行(xíng)发布的《2024年二季度金融机构贷款投向统计(jì)报告》显示，2024年二季(jì)度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同(tóng)比下降2.1%。今年上半年，个人住(zhù)房贷款余额减少了(le)3800亿元。其中，六大国有商业银行按揭贷余额减少3119亿元。

　　多家银(yín)行将个人(rén)住房贷款余额下降归因于，房地产市场调整和提前还贷规模增(zēng)加。国泰君安研究显示，2024年4月，居民早偿率指数达到37%的(de)历(lì)史高位，反映居民提前还贷行为明(míng)显(xiǎn)增多。

　　还(hái)有的购(gòu)房(fáng)者，迫于房价(jià)下行以及房贷利率过高原因，不得不选(xuǎn)择出售房子(zi)，“因为(wèi)每一天都在亏钱，实在不划算”。无形中，再次推高二手(shǒu)房挂牌量。存量房贷利率下调，成了迫在眉睫的事。

　　“准备先观(guān)望下存量房贷利率是否(fǒu)能下调，再决(jué)定是否(fǒu)提前还贷。”本打算再还(hái)一笔房(fáng)贷的张先生说，为了提前还贷，节(jié)衣缩食，如果真能下调(diào)利(lì)率，就可以把省下来的钱用(yòng)来消费了。

　　利率应该(gāi)市场化(huà)

　　对于(yú)银行而言，在降低利率减(jiǎn)少(shǎo)一定(dìng)利润与信贷资产(chǎn)流失之间，前者似乎更为可(kě)取。

　　“利率应该市场化，存量房贷利率下调本就该(gāi)如此。反之，未来利率上升了(le)，存量房贷利率也要往上升。现在银行不动存量房贷利率，是因为政策限制。”住房(fáng)金融(róng)高级经济师成枫说。

　　所谓利率市场化，就是把利率的决定权交给市场，由(yóu)市场主体自主决定利(lì)率的过程。

　　成(chéng)枫表示，国外利率就是市场化(huà)。如果说利率降了，存量(liàng)房贷客户(hù)可以与现有贷款机构重新协商贷(dài)款条款；或者与其他(tā)银行进行转按揭。转按揭就相当于用新利率替换原有利率(lǜ)，但是目前国内的政策还不允许这(zhè)样做。“从国家而(ér)言，以人民(mín)为中心，存量房贷利(lì)率下降的可能性比较大。”

　　什么是存量房(fáng)贷转按揭？

　　“转按(àn)揭”是指已在银(yín)行办理按揭贷款(kuǎn)的借款人，向原贷(dài)款(kuǎn)银行要求变更贷款要素（包括利率、金额、抵押(yā)率、借款人等），或是将现有(yǒu)按揭贷中国房地产报：存量房贷利率，等待下调款转入其他银行(xíng)，并按照最新贷款要素签订合(hé)同。

　　在2007年9月前，监管层面并无明文的转按揭政策限(xiàn)制。彼时，多家银行开展转按揭业务，并伴随着“房价重估追加按揭”业务。

　　自2007年9月开始，央行指(zhǐ)导取(qǔ)消转按揭、加按揭贷款业(yè)务。2007年9月，央行、原银(yín)监会发布《关于加强商(shāng)业性房地产信(xìn)贷管理(lǐ)的通知》，要求(qiú)“商业银(yín)行不得发放贷款(kuǎn)额度随房产评(píng)估价(jià)值浮动、不指明用途(tú)的住(zhù)房抵押贷款(kuǎn)；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不(bù)得以再评估后(hòu)的净值为抵押追加贷款”。

　　2007年12月，当时的央行(xíng)副行长刘士余在加(jiā)强商(shāng)业(yè)性房地(dì)产信贷管理专题会议表示，“要坚决取消转按揭、加按揭贷(dài)款。不(bù)得发放无指定(dìng)用途、无(wú)真实交易的转按揭住房贷款”。他认为，银行的转按揭业务成了炒房者的投机工具，获得资金后购买多套住房或进入股市，从而加剧了楼市(shì)和股市的泡沫。

　　2019年8月26日(rì)，央行发布公(gōng)告(gào)〔2019〕第16号文，再次强(qiáng)调严禁提供个人住(zhù)房贷款“转按揭”“加按揭”服务(wù)。

　　现在的(de)房地产市(shì)场供求关系，已经发生根本性变化。一些限制性行政手段，或许也到(dào)了(le)该(gāi)退出的时候了(le)。

　　“重(zhòng)新做转按揭或者降低存量按揭，是有可能发(fā)生的。”瑞银大(dà)中华金(jīn)融行业(yè)研究主管颜湄之认为，我(wǒ)们估算存量房(fáng)贷利率约4.1%，但一线城市(shì)最近新发放(fàng)的房贷利率不到3%，利(lì)差会引发房贷人的抱怨。同时，政府也希望能鼓励消费，因此，存量房(fáng)贷中国房地产报：存量房贷利率，等待下调利率有下调的可能性。

　　“存量房(fáng)贷降息有可能，但不一定允许‘转按揭’，更(gèng)有可能是降低存量按揭加点。”浙商证券银行研究团队认为，“转(zhuǎn)按揭”相当于原先在A银行(xíng)贷款的居(jū)民，可以在B银行以最新利(lì)率贷款来置换原(yuán)先贷款，涉及跨行合作等，流程复杂。而(ér)且在当(dāng)前按揭需求疲弱的(de)背(bèi)景下，放开后，可能会造成银(yín)行恶性(xìng)竞争。

　　存量房贷利率调整或转按揭，对银行最(zuì)直接的影(yǐng)响就是息差和(hé)利(lì)润。

　　中金(jīn)公司预测，如果新一轮存量按揭利(lì)率调整平(píng)均下调60个基点(diǎn)，估算存量按揭利率下调影响银行净息差7个基点。不(bù)过，当前存款利(lì)率(lǜ)下调可以对冲存量房贷利(lì)率下调给息差带来的压力。考虑到本轮存量房贷利率调整空间可能大(dà)于2023年(nián)，银行负债的调整幅度应至少(shǎo)为(wèi)15个基点左右。如果负债成本调整到位，预计(jì)存量(liàng)按揭利(lì)率调(diào)整对于银行息差的总体效果为中性。

中国房地产报：存量房贷利率，等待下调s="article-editor">责任编辑：张文

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