曾经的温州首富“坠落”

来源：@界面新闻微(wēi)博

界面新闻记者 |杨冰(bīng)柯

界(jiè)面新(xīn)闻编辑 |李慎

头顶近200亿的短期债(zhài)务，浙江最神(shén)秘的地产商新(xīn)湖(hú)中宝（600208.SH）迎来国资入股，很(hěn)快将在资本市场上改(gǎi)名换姓，但遗留问题(tí)却远(yuǎn)远没有解决。

1994年，浙江温(wēn)州人黄(huáng)伟创立(lì)了新湖集团。2006年，新湖集团将旗下14家房地产公司通过定向增发的方(fāng)式装(zhuāng)入中宝股份，后改名(míng)新湖中宝。

黄伟在资本市(shì)场(chǎng)上攫(jué)得第一(yī)桶金后进入房地产行(xíng)业，一度成为(wèi)“温州首富(fù)”，但黄本人很少接受(shòu)媒体采访并在公开场合露面(miàn)。黄伟的(de)发家历程，以及他低调的个人风格让新湖集团一度(dù)披上了神秘外衣。

在(zài)浙商地产圈看来(lái)，黄伟一直保持着“金融(róng)思(sī)维”做房地产：新湖土地开发(fā)周期普遍(biàn)较长，黄伟2000年就手(shǒu)握大量土地(dì)但不急并于开发，坐等土地升值。

这种(zhǒng)开发模式(shì)一度让黄伟和新湖积累了丰厚的(de)“土地红利”资本，但随(suí)着地产行业进入高周转时代，新湖和黄伟的“金(jīn)融(róng)式”地产开发模式遭到挑战。

当地产商们野心勃(bó)勃在规模上“大(dà)干(gàn)快上”那些(xiē)年（2016-2020年），黄伟的新湖中宝靠吃(chī)前些年(nián)的“土地(dì)”老本，并没(méi)有积极扩张(zhāng)。黄伟保持着土(tǔ)地的慢开发和待(dài)价而沽，把重心放在(zài)金融投资上，几年间，新湖(hú)投(tóu)资(zī)了中信银行(xíng)、温州银行、万得信息技(jì)术(shù)股份有(yǒu)限公(gōng)司、杭(háng)州趣链科技(jì)公司等。

土储方面(miàn)，除上海、杭州等(děng)个(gè)别城市外，新湖整体土地质量并(bìng)不优质，主要在浙江三四线城市(shì)如乐清、平阳、舟山(shān)、温(wēn)岭等。

土地的慢(màn)开发使(shǐ)经营性现金(jīn)流不足(zú)，同(tóng)时，新湖的金融投资回报短时间内不能满足其支付土地、开发(fā)等各种成本和债务。

其后，新湖干脆走(zǒu)上了“卖地求生”之路(lù)。据不完全统计，2019年-2020年，新湖中宝(bǎo)合计转让南通启新、南(nán)通(tōng)启阳、南(nán)通新湖、金谷置业、明珠置业、上海中瀚等11个项目(mù)公司股权，交易对价总计227.6亿元(yuán)。

但即便如此，新湖的债务问题还是没有得到实质性缓解(jiě)。同时，新湖持有的优质土地资产所剩(shèng)无几，雪上加霜的是，房地产形势已大不如前。

2021年后，房(fáng)地产行业进入急剧下行(xíng)周期，大多数房地产商(shāng)销(xiāo)售额大幅(fú)下降，新湖中宝2024年销售额却逆(nì)势(shì)增长，但这主要是因为新湖中宝去(qù)年同期(qī)销售额(é)基数低。

2021-2023年，新湖中宝合同(tóng)销售额297.36亿元、115.9亿元和29.25亿元，销售额(é)急(jí)速下滑，这也使新(xīn)湖(hú)自身造血功能急剧减弱，经营现金流严重不足。

根据新湖中宝2024年半年(nián)报，新湖(hú)中宝实现合(hé)同销售面积20.78万平方米，合同销售收入(rù)43.26亿元(yuán)，同比上(shàng)升22.62%和145.92%。实现营业收入126.19亿元，同比增长344.68%；归属(shǔ)于上市公司股东的净利润15.35亿元，同比下(xià)降4.84%。与多数同行(xíng)一样，新湖增收不增利。

新湖中宝最令同行艳羡的是(shì)毛利率，根据新湖中宝中报，公司结算均价(jià)4.37万元/平方米，结算毛利率42.42%，该毛利率(lǜ)远高于同(tóng)行。

但与多数地产商面临的(de)问(wèn)题一样，融资和债(zhài)务问题难解。根据新(xīn)湖中宝2024年半年报，公司期末货币资金余额59.71亿元；有息负债合计315.28亿元，占总资产的(de)31.19%，较期初减(jiǎn)少6.44亿(yì)元。有息负债中，短期借款和一年(nián)内到期的(de)有息负债合(hé)计(jì)188.92亿元，占比59.92%，一年以上有息负债126.36亿元，占比40.08%。

近189亿的短(duǎn)期和一年内有息负债是新湖中宝手握货币资金的(de)3倍，公(gōng)司债务风险已站在“悬崖(yá)”边上(shàng)。

大(dà)背景是(shì)，近(jìn)三年来房地产企业融资遭遇困境，即便是万科这样的优质企(qǐ)业，在融资方面都捉(zhuō)襟见肘，虽然2024年以来，中央(yāng)不断释放融资利好，但实际能惠及(jí)到浙江民企的利好少之又少(shǎo)。

黄伟开始筹谋(móu)抱国资“大腿”。2020年(nián)开始，新湖中宝先后在(zài)衢州成立了(le)新湖智造、新湖城市(shì)发展、衢(qú)州新(xīn)允科技合伙(huǒ)企业（有限合伙）、衢州(zhōu)慧景企业管理有限公司等公司。

2021年11月，新湖中宝把大本营从浙江嘉(jiā)兴迁(qiān)到衢州，次月就全部完(wán)成了迁址。

2023年2月(yuè)，新湖中宝公告控(kòng)股股东新(xīn)湖(hú)集团与衢州(zhōu)市新安财通签署了股份转让协(xié)议，新湖(hú)集(jí)团欲向后者转让其持有的8.6亿股（占据总股本的比例为10.11%），转让价格为2.64元/股，涉及金额约为22.7亿元。

2024年1月，新湖中宝公告称，新湖集团以及其一致行动人恒兴力，与衢(qú)州国资旗下的衢州智宝签署股权转让(ràng)协议(yì)，转让所持公司(sī)18.43%的股份，转让价款合计现金 30亿元。

6月5日，经(jīng)过连续交割后，新湖(hú)中宝完成第二次18.43%股份的转让(ràng)，衢州国资成为新湖中宝第一大股东，合(hé)计(jì)持股达到28.54%。

至此，衢州国资(zī)合(hé)计投入52.76亿元，战略入(rù)股新湖中宝正式完成。

衢州国资在去年取得一个董事席位的基础(chǔ)上，还将向(xiàng)新湖中(zhōng)宝董事会推荐一名副总(zǒng)裁候选人，负责公司财务监督工(gōng)作。

据新湖中宝公告，公司名称将变更为“衢州信(xìn)安发展股份有限公司”，证券(quàn)名称改名为“衢(qú)州发展”。

国资入股(gǔ)能救得活曾经的温(wēn)州首富黄伟和他的新湖系吗？

根据新湖中宝2024年半年报，这家企业目前地产(chǎn)在售项目有沈(shěn)阳仙林(lín)金谷、沈(shěn)阳新湖湾、南通新湖海上(shàng)明珠城、上海天潼里、上海(hǎi)昼锦华苑、瑞安(ān)新湖秋月园等。

上海项目是新湖最优质资产。报告期内，新(xīn)湖天潼(tóng)里已开售小高层去化近六成。上海位于黄浦老城厢核心的昼锦华(huá)苑（锦园）8月首次(cì)开(kāi)盘推出33套房(fáng)子，户型310-390平米，首日售罄，揽金(jīn)18.27亿。

上(shàng)海优质项目入市使新湖销售额(é)有了一定保障，但对比其(qí)债务，却是杯(bēi)水车薪。

此外，7月以来，新湖集团还陷入了员工理(lǐ)财“爆(bào)雷(léi)”风波(bō)。

自2012年起，新湖(hú)系旗下(xià)公司以“福利性产品”的名义，鼓励(lì)员工购买公司定(dìng)制的由华鑫信(xìn)托发(fā)行的信托产品，每年(nián)开放二次，或(huò)存续或到期还本付息。投资者一年期、二年期、三年期的收益率分别为(wèi)10%、11%、12%，后续偶有波动。

根(gēn)据投资(zī)者提供的文件显示，截至 7月15日(rì)，华鑫信托·新湖(hú)集团单一资金信托尚有31.318亿元及预期收益未兑付；华鑫信托(tuō)·信源5号集(jí)合(hé)资金信托尚有(yǒu)15.493亿元本金及预期收益未兑付。两者(zhě)金额共达约46.811亿元。

记者拿到的一份投资者文件(jiàn)显示，上(shàng)述信托理财的投资(zī)者大多(duō)都是(shì)新湖的(de)员工以及亲友团。

上述投资者对界面新闻记者表示，违(wéi)约后，他们就一直去新湖集团维权，但公司始终没有给予明(míng)确的回复。

直到(dào)员工大范(fà曾经的温州首富“坠落”n)围集结，几乎很少露面的黄伟在8月9日出现在(zài)了投资者面前。黄伟(wěi)向投资者表(biǎo)示(shì)，“做生意做了四十来年，哪(nǎ)里知道我们一(yī)个几百亿资产被人抢走了，也是很意外的事情，希望大家(jiā)跟公司共渡难关，我们的这个矿、资产一(yī)定会拿回来，拿不回来可能我(wǒ)要(yào)破产，我(wǒ)如(rú)果(guǒ)这样可能比你们要惨(cǎn)。”

黄(huáng)伟口中的“矿”指(zhǐ)的是新湖集团的控(kòng)股子(zi)公司浙江新湖能源（持股比例85%）通(tōng)过(guò)其(qí)全资子公司北京华易隆鑫贸(mào)易有限公(gōng)司(sī)（以下简称 “华(huá)易隆鑫”）持有(yǒu)的新疆宜(yí)化矿业有限公司41.08%的股权，目前华易隆鑫(xīn)已列为被执行人，该(gāi)公(gōng)司所持有的新疆(jiāng)宜化矿业股权被浙江和湖北(běi)两(liǎng)地法院冻结。

但黄伟的解释和恳请并没有太大说服(fú)力，投资者们没有放下担(dān)忧，也不认可黄伟所说(shuō)的矿(kuàng)产和自己投资(zī)信托的关联。目前来(lái)看，尚没有好消息出现，刚入主新湖的衢州(zhōu)国资也没有对外表态(tài)。

国际评级机构标普近期发文称，如(rú)果新湖中(zhōng)宝的自身情况(kuàng)没有发生任何显著的有利变化，其无法偿付债务(包括(kuò)潜在的不(bù)良(liáng)债务(wù)交换)的风险可能会随着公司流动性(xìng)减弱(ruò)而增加。同(tóng)时，新湖(hú)中宝(bǎo)实际(jì)控制人变更为国有企业(yè)，可能有助于新湖中(zhōng)宝保(bǎo)持与银行和其他金融机构的关系，但此举(jǔ)可能无助(zhù)于解(jiě)决境外债券兑付事宜。

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