六大国有行
领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？

今(jīn)日银(yín)行板块迎来重度回调。

截至收盘，42只上市银行股中除(chú)沪农商行收涨(zhǎng)0.3%、重庆(qìng)银(yín)行平盘外，其余40只悉数下跌。银行板块日内下(xià)跌1.52%，领跌(diē)所有行业板块(kuài)。而在银行板块内，国有(yǒu)六大行跌幅均(jūn)超2%领跌板(bǎn)块(kuài)，其中农业(yè)银(yín)行下(xià)跌4.48%，工商银行(xíng)下(xià)跌3.03%。

多位受访人
士对记者表示，今日银行股下挫，一定程度上与市(shì)场上存(cún)量房贷降息预期升(shēng)温有关。

麟评居住(zhù)大数据研究院(yuàn)首(shǒu)席分(fēn)析师王小嫱告诉财联社记者：“今(jīn)日
银(yín)行股价下跌，大概率与前(qián)两天(tiān)市场消息称存量房贷(dài)降息(xī)预(yù)期有关。一旦银行存量房贷利息下调，将(jiāng)进一步降低银行的收益率，直(zhí)接影响(xiǎng)银行的盈利(lì)能(néng)力
，短期来(lái)看对银行股价来说有一定(dìng)的负面作用。”

“综合来看，存款房贷(dài)降息预期(qī)多少对 银行股表现(xiàn)造成
一定影(yǐng)响。”上海易居房地产研究(jiū)院副院长严跃进也(yě)告诉财(cái)联社(shè)记者：第(dì)一(yī)，如果存量按揭贷款转按(àn)揭改革确认推行，对银行(xíng)来说是(shì)利(lì)空的。第二，从银行的个贷数据(jù)来看，房地(dì)产业(yè)务下行对贷款(kuǎn)产生了一定的(de)冲击，个人住房贷(dài)款同比下跌比较(jiào)明显、第三，多家(jiā)银行(xíng)最新(xīn)个(gè)人住(zhù)房贷款不良率(lǜ)有(yǒu)所增加，部分城商行尤为突(tū)出。

中金公司9月2日认为，近期银行股价快速上涨后
出现回调，除了对于存量按揭利率调整(zhěng)导致息(xī)差承压的(de)担忧之外(wài)，也由于短期内
交易拥(yōng)挤度(dù)上升(shēng)，在整体市场风险偏好改善导致避险(xiǎn)资金流出高(gāo)股(gǔ)息板块。

不过，中金公司此前也指出(chū)，假设存量按揭(jiē)利率下(xià)调，虽然(rán)短期内抑制银行股价表(biǎo)现，但也意味着中期风险的提前缓释。王小嫱补充，从
长远来看，降低(dī)存(cún)款利(lì)率(lǜ)有望减缓当前的提前还贷现象，减缓(huǎn)居民贷(dài)款的(de)压力，改善当前的(de)消费预期，提振市场的消费能力和(hé)信心 。存量(liàng)房贷的贷款利 率下调有助于(yú)更好地管理风险，稳定发展。

存(cún)量房贷利率降(jiàng)息预期升温，机构测算(suàn)显示(shì)调降空间或超(chāo)过2000亿

政策
面上，据央行今年7月发布的(de)《中国区域金融运行报告（2024）》，存量(liàng)房(fáng)贷利率下调对减少提前还(hái)贷(dài)、拉动消费增长起到(dào)显著作用，强调在下一步(bù)工作中要“坚持(chí)在市场化法治化(huà)轨道(dào)上推(tuī)进(jìn)金(jīn)融创新发展，督促(cù)金融(róng)机构(gòu)继续将降(jiàng)低存量房贷利率的成效落实到(dào)位，理顺增量和存量房贷利
率关系，有效减轻(qīng)居民利息负担，释放公众投资和(hé)消费动力，激发市场(chǎng)活(huó)力，推动经济持续(xù)回升向好”。

市场面上，存(cún)量房(fáng)贷利率与新增房(fáng)贷利
率的差距还在进一步扩大。自去年四季度存量按揭利率下调后，今年以来，央行两次下调5年期以上LPR合计35BP至3.85%，同时取消全国
层面首套、二套房贷利率下限，目前除北京、上海和深圳(zhèn)房贷利率(lǜ)未取消下(xià)限外，全国其(qí)他城(chéng)市均取(qǔ)消了(le)利率下限(xiàn)。多(duō)六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？地新发放的首套(tào)住房(fáng)贷款(kuǎn)利率已降至(zhì)3.2%左 右，部分(fēn)城市利率降至3%以下。

在(zài)王小嫱看来，由于(yú)9月份(fèn)是楼市政策的高发期，且以(yǐ)往9月多次出台(tái)重磅(bàng)政策，不排除9月份会(huì)实施下调存量房贷(dài)的贷款利 率的(de)可能性。虽然短期能给(gěi)银(yín)行带(dài)来负(fù)面影响和经营压(yā)力，但从整体宏观经济发展的(de)角度，降低存量(liàng)房贷利率是大(dà)势所趋。

“政策窗(chuāng)口(kǒu)趋近，若调降存量(liàng)房贷利率，潜在空间或(huò)2倍于2023年9月。”开源证券首席(xí)宏(hóng)观分析师何宁认为，乐观情(qíng)形下可(kě)能包括两部(bù)分调降，一是面(miàn)向存量非首套(tào)房、类(lèi)似于2023年9月的补降的情况。二是2024年5月(yuè)取消房贷利率(lǜ)下限而存量房贷并未享有的情况。两(liǎng)者合(hé)计对应潜在调降空间1922亿元-2693亿元，占2023年(nián)居民可支配收入的0.35%—0.49%。

中金公司估(gū)算，假 设全部按揭贷款利率通过转(zhuǎn)按揭和自主调整的形式(shì)下调至新发放利(lì)率水平，估算(suàn)存量按揭
利率平均下调约60bp，估算减少借款人利息支出每年约(yuē)2400亿元，规模超过2023年。假(jiǎ)设转按揭的范围(wéi)仅包括(kuò)首套房房贷（假设占存量房(fáng)贷(dài)比例约为90%），估算存量按揭(jiē)利率平(píng)均下调约54bp，估算减少借款人利息支出每年约2000亿元。

提前还贷热(rè)度不减，银行优质按揭资产仍在缩水

一直以来，按揭贷款(kuǎn)都是银行青睐的优质资产。从(cóng)中(zhōng)报数据来看，存量房贷用户提(tí)前还款的需求依(yī)旧旺盛，银行的按揭资产规模“缩水”趋势未(wèi)止。

东方财富Choice数据显示，上半(bàn)年(nián)42家上市(shì)公司的个人住房贷款余额达34.076万亿元，较(jiào)去年(nián)同比减少1.97%。六
家国(guó)有大行上半年个人住房贷款余额 合计26.12万亿(yì)元，六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？在42家上市银行个人住房贷(dài)款余额总规模中占(zhàn)比77%。上半年，仅六大行(xíng)的个人住房贷款余额(é)就同比减少了(le)6547.59亿元。剔除规模(mó)增加的(de)邮储银行，其他五家国有大行个(gè)人住房按揭贷款余额减少6923.06亿元。

不过，当前商(shāng)业银(yín)行的(de)净息差仍然面临一定压(yā)力。对 于存量转按揭、存量房贷利率下调的可(kě)能性，严跃进也提示，直(zhí)接(jiē)下调业务冲击比较大，需要综合考虑银行的息差空间，包括降低存款成本等，只(zhǐ)有(yǒu)这样银
行才有(yǒu)主动性。

克(kè)而(ér)瑞研究(jiū)中心也认为，对于跨行“转按揭”，商业银行需(xū)要考(kǎo)虑的情况比较多，包括如何建立(lì)统一的转贷程序，怎么避免新贷款银行(xíng)附加过多转贷条(tiáo)件
，如何缓解净息差收窄后银行面(miàn)临的经营压力，银行净息差(chà)在1.5%左右，存量房贷 降息、跨(kuà)行“转按
揭”推行的对商业银行的负(fù)面影响较大，也将直接制约商业(yè)银行的积极性和安(ān)全运营，还需后续更多细则出(chū)台来支 撑。

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