六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？

今日银行板块迎来重度回调(diào)。

截至收盘，42只上市银行股(gǔ)中除沪农商行(xíng)收(shōu)涨0.3%、重庆银行平(píng)盘外，其余40只悉数下跌(diē)。银行板块日内下跌1.52%，领跌所有(yǒu)行业板块。而在银行板块内，国有六大行跌幅均(jūn)超2%领跌板块(kuài)，其中农业银行下跌4.48%，工商银行下跌3.03%。

多位受访(fǎng)人士对记者表示，今(jīn)日银行股下挫，一定(dìng)程度上与市场上存量房(fáng)贷(dài)降息预期(qī)升温有关。

麟(lín)评居住大数据研究(jiū)院首席(xí)分析师(shī)王小嫱告诉财联社记者：“今日银(yín)行股价下(xià)跌，大概率与前两天(tiān)市场(chǎng)消息称存量房贷降(jiàng)息预期有关(guān)。一旦银行存(cún)量房贷利息下调，将进一步降低银行的收益率，直接影响银行的盈利能力，短期来看(kàn)对银行股价来(lái)说有(yǒu)一定的(de)负面作用。”

“综合来六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？看，存款房贷降息预期多少对银行股表现造成一定影响。”上海易居(jū)房地产研究院副院长(zhǎng)严跃进也告诉财联社记者(zhě)：第一，如(rú)果存量按揭贷款转按揭改革确认推行，对银行来说是利空的(de)。第二，从银行的个贷数据来看，房地产业(yè)务下行(xíng)对贷款产(chǎn)生了(le)一定的(de)冲(chōng)击(jī)，个人住房贷款同比下跌比较明显、第三，多家银行最新个(gè)人住房(fáng)贷款不良率有所增(zēng)加，部分城商行(xíng)尤为突出(chū)。

中(zhōng)金公司9月2日认为(wèi)，近期(qī)银(yín)行股(gǔ)价快速上涨后出现(xiàn)回调，除了对于存量按揭利率(lǜ)调整导致息差承压的担忧之外，也由于短期内交易拥(yōng)挤度上升，在整体市场风险偏(piān)好改(gǎi)善导致避险资金流出高股息板块。

不过，中(zhōng)金(jīn)公司此前也(yě)指出，假设存量(liàng)按揭利率下调，虽然短期内抑制(zhì)银行股价表现，但也意味着中期风(fēng)险(xiǎn)的提前缓释。王小嫱(qiáng)补充(chōng)，从(cóng)长远来(lái)看，降低(dī)存款利率有望减缓当前的提前还贷(dài)现象，减缓居民(mín)贷款的(de)压力，改善当前的(de)消费预期，提振市场的消费能力和信心。存量房贷的贷款利率下调有助(zhù)于(yú)更好地(dì)管理风险，稳定发展。

存量房贷利率(lǜ)降息预期升温，机构测算显示调降空间或超过2000亿

政策面上(shàng)，据央行今年7月发布的《中国区(qū)域金融(róng)运行报(bào)告（2024）》，存量(liàng)房贷利率下调对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作(zuò)用，强调在下一步工作中要“坚持在(zài)市场化法(fǎ)治(zhì)化轨道上推进金融创新发展，督促金融机(jī)构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位，理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻(qīng)居民利息负担，释放公众投资(zī)和(hé)消费动力，激发市场活力，推动经济(jì)持续回升(shēng)向好”。

市场面上，存(cún)量(liàng)房贷利率与新增房贷利率(lǜ)的差距还在(zài)进(jìn)一步(bù)扩大。自去年四季度存量按揭利率下调后，今年以来，央行两次下调5年期以上LPR合计35BP至3.85%，同时取消全国(guó)层面(miàn)首套(tào)、二套房贷利率下限，目(mù)前除北京、上海和(hé)深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消(xiāo)了利率下限(xiàn)。多(duō)地新(xīn)发放的首(shǒu)套(tào)住房贷款利(lì)率已降(jiàng)至3.2%左右(yòu)，部分城(chéng)市利率降至3%以下。

在王(wáng)小嫱看来，由于9月份是楼市政策的高发期，且以往9月多次出台重磅政策，不排除9月份会实施下调存量房贷的贷(dài)款利率的(de)可能性。虽然短期能给银行(xíng)带(dài)来(lái)负面影响(xiǎng)和(hé)经营压力，但从整体宏观经济发展(zhǎn)的角度，降低存量房(fáng)贷利率是大势所趋。

“政策窗口趋近，若(ruò)调降存量房(fáng)贷利率，潜在空间或2倍于2023年9月。”开(kāi)源证券首席宏观(guān)分析师何宁认(rèn)为，乐观情形下可(kě)能包括(kuò)两部分调降，一是面向存量非首套(tào)房、类似于2023年9月的补(bǔ)降的情况。二是2024年5月取(qǔ)消房贷利(lì)率下限而存量房贷并未享有的情(qíng)况。两者合计(jì)对应潜在调降空间1922亿元(yuán)-2693亿元，占2023年居民可支配收(shōu)入的(de)0.35%—0.49%。

中金公司估算，假设全部按(àn)揭贷款利率通过转按揭和自主调(diào)整的形式下(xià)调至新发放利(lì)率水平，估算存量按揭利(lì)率平均下调约60bp，估算减少借款人利息支出每年约2400亿元，规模超过(guò)2023年。假设转按揭(jiē)的范围仅包括首套房房贷（假设占存量房贷比(bǐ)例约为(wèi)90%），估(gū)算存量按揭利率平均下调(diào)约54bp，估算减少借(jiè)款人利(lì)息支(zhī)出(chū)每年约2000亿元(yuán)。

提前还贷热度不减，银行优质按揭资产仍在缩水

一直以来，按揭贷款都是银行青睐的优质资产。从中报数据来看，存量房贷用户(hù)提前还款的需求依旧旺盛，银(yín)行的按揭(jiē)资产(chǎn)规模“缩水(shuǐ)”趋势未止。

东方财富Choice数据显示，上半年42家上市公司的个人住房贷款余额达34.076万亿(yì)元，较去(qù)年同比减少1.97%。六家国有(yǒu)大行上半年个人住房贷(dài)款余额合计26.12万亿(yì)元(yuán)，在42家上市银行个人住房贷款余额总(zǒng)规模中(zhōng)占比77%。上半(bàn)年，仅六大(dà)行的个人住(zhù)房贷(dài)款余额就(jiù)同(tóng)比减少了6547.59亿元。剔(tī)除规模增加(jiā)的邮储银行(xíng)，其他(tā)五家(jiā)国有大行个人住房按(àn)揭贷款余(yú)额减少6923.06亿元。

不过，当前商业银行的净息差仍然(rán)面临一定压力。对于存量转按六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？揭、存量房贷利(lì)率下调的可能性，严跃进也提示，直接下调(diào)业务冲击比较大，需要综合考(kǎo)虑银行的息差(chà)空间，包括降低存款成本等，只有(yǒu)这样银(yín)行才有主动性。

克而瑞研究中心也认为，对于跨行“转按揭”，商业银行需(xū)要考虑(lǜ)的情况(kuàng)比较(jiào)多，包括(kuò)如何建立统一的转贷程序(xù)，怎么(me)避免(miǎn)新贷款银行附加过(guò)多转贷条件，如(rú)何缓解净(jìng)息差收窄后银(yín)行面临的经营压力，银(yín)行净息差在1.5%左右，存量房贷降息、跨行“转按(àn)揭”推行的对商业银行的负面影响(xiǎng)较大，也将直接制约商业银行的积极性和安全运(yùn)营，还需后(hòu)续更多细则出台来支撑。

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