滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑

　　每经记者包晶(jīng)晶每(měi)经(jīng)编辑魏文艺

　　近期，在已公布上半年业绩的上市物企中，滨江服务（HK03316，股价16.76港元，市值46.33亿港元）的营收增速(sù)排在第一位。

　　中(zhōng)报显示，滨江服务上半年实(shí)现收入16.5亿元，同比(bǐ)增长38.7%；毛利4.22亿元，同比增长32.6%；毛利率(lǜ)从去年同期的26.7%下降至25.6%；期内利润为2.7亿元，同比增长14.7%；公司权益股东应占期内利(lì)润为2.65亿元，同(tóng)比(bǐ)增长 14.9%；净利率为16.5%，较2023年同(tóng)期的(de)20.0%有所下降。

　　视觉(jué)中国

　　《每(měi)日经济新(xīn)闻》记者注意(yì)到，在多个(gè)业务(wù)板块中，上半年(nián)滨江(jiāng)服务的物业管理服务板块收(shōu)入同比增长，但占(zhàn)比有微降；非(fēi)业主增值服务收入占比缩(suō)减，同时“5S增值服务”收入比重大增。同(tóng)时，滨江服务源自独立第三方的业务占比上升明显。

　　业务结构变动致毛利率下滑

　　自2023年下半年起，“增收不增利”“现金流(liú)紧缩”开(kāi)始困扰物业企业。外拓风险加大、规模扩张承压之(zhī)下(xià)，部(bù)分业绩稳定增长的物企不约而同(tóng)地向“增值服(fú)务”要收益。

　　记者注意到，滨江(jiāng)服务从2022年起便提出“将5S增值服务视为未来的利润增长引擎”，将业务(wù)板块划分为物业管理服务、非业(yè)主增值服务及5S增值(zhí)服务，形(xíng)成(chéng)综(zōng)合服务范围(wéi)。

　　其中(zhōng)“5S增值服务(wù)”包括(kuò)家政服(fú)务、经纪(jì)服务、家装服务、向业主销售家具、停车位及(jí)储藏室以及其他社区(qū)增值服务。尽管物业管理(lǐ)服(fú)务仍是滨江服务2024年上半年的主(zhǔ)要收入来源，但增长势头已(yǐ)经明显不及增值服务，5S增值服务的占比(bǐ)同(tóng)比上升13.8个百(bǎi)分点至29.9%，收入同比增长(zhǎng)158.5%达到4.94亿元。

　　比较滨江服务2021年到2024年的(de)4次中期业绩，5S增值服务收入分别为0.66亿元、0.61亿元、1.91亿元和(hé)1.36亿元，占比分别(bié)为11.1%、7.4%、16.1%和(hé)27.4%，正逐渐(jiàn)成为收入的重要支柱。

　　而传统(tǒng)的物业管(guǎn)理服务收入同比增长25.9%至9.05亿(yì)元，占总收入比重约54.9%，相较(jiào)去(qù)年同期的60.4%减少5.5个百分点。同时，非业主增值服务收入(rù)2.51亿(yì)元，同比(bǐ)下降10.3%，占比15.2%，同比减(jiǎn)少了8.3个百分点。

　　在利润层面，5S增值服务对利润的贡献度也不可(kě)小觑。5S增(zēng)值服(fú)务(wù)产生的毛利增长103.7%至1.36亿元，占比达(dá)到约31%；而物业管理服务(wù)贡献的毛利(lì)为1.78亿元，占比为42.3%，两者贡献度的差距较2023年同期有(yǒu)明显缩(suō)小。

　　不过记者注意到，滨(bīn)江服务业务(wù)结构变动的同时，也带来了(le)毛利率的波动。

　　上半年，滨江服务的毛(máo)利同比增长(zhǎng)32.6%至4.22亿元，但毛利率从去年同期的26.7%下降至25.6%。主要原因是，毛利(lì)最高的非业主增值服务板(bǎn)块收入和利润规模同比收(shōu)缩，毛利占比下降了10个(gè)百分点(diǎn)。同时，营收占(zhàn)比最大物业(yè)管理服务虽(suī)然毛利率增长5个百分点至19.7%，但拉(lā)低了均值(zhí)。

　　此(cǐ)外，快(kuài)速增长的5S增值服务(wù)贡献了近三成的毛(máo)利，但毛(máo)利率下(xià)降了7.4个百(bǎi)分点(diǎn)至27.4%，毛利率(lǜ)拉动作用仍有限。

　　据(jù)中物智库统计，上半年62家上市物企中，滨(bīn)江服务的营(yíng)收增长速度（38.7%）排在第一位；62家上市物企平均毛利率跌至20.7%，滨江服务处于前1/3水平。

　　滨江服务方面称，车位及储藏室销售服务和(hé)优(yōu)居服务中硬装业务的快(kuài)速增长推动了5S增值服务的上升。从利润(rùn)层面(miàn)看，也正是由(yóu)于硬装服(fú)务(wù)发展迅(xùn)速，相应(yīng)板块出现(xiàn)毛利率下降。

　　对于物业企业告(gào)别高利润时代，中指研究院物业事业部总经理牛晓娟向《每日经济(jì)新闻》记者表示：“物业管理行业正步入转型升级的关键时期，物业企业高(gāo)毛利时代短期内(nèi)将(jiāng)较难再(zài)现，追求合理利润，‘长坡(pō)薄雪’才(cái)能持续良性发(fā)展。”

滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑yle="font-L">　　独(dú)立第(dì)三方业务占比明显上升

　　与(yǔ)母公(gōng)司滨江集团步调(diào)一致(zhì)的是，滨江服(fú)务(wù)高度聚焦在(zài)经济发达的浙(zhè)江省内(nèi)。

　　截至今年(nián)6月30日，滨江服(fú)务(wù)在管建(jiàn)筑面(miàn)积约为6310万平方米(mǐ)，较2023年同期增长29.6%。其中，位于杭州的在管项目面(miàn)积占比达63.6%，浙(zhè)江省内在管面积占(zhàn)比97.2%。目前合约项目扩(kuò)展至江苏、江(jiāng)西、广东、海南、上海等地的21个城市(shì)。

　　截至报告期末，滨江服务(wù)已签署的合约建筑面积约9000万(wàn)平方米，较2023年(nián)同期增长21.3%。此(cǐ)外，滨江集团上半年拿地10宗，其中不(bù)乏高溢价热门(mén)地块，均有望(wàng)成为(wèi)后续业务(wù)增(zēng)长(zhǎng)的重要支撑。

　　从管理费上看，上半年滨江(jiāng)服务平均物业管(guǎn)理费约为每月每平方米4.17元，较去年统计降低了0.1元(yuán)。但根据中指研究(jiū)院对全国(guó)20城物业服务均价(jià)的统计(jì)，杭州市均价为每月(yuè)每平(píng)方米2.93元，滨江服(fú)务的物管平(píng)均费用水平远超过杭(háng)州的平均水平。

　　值得(dé)注(zhù)意(yì)的是，滨江服务(wù)源自独立第三方的(de)业务占比上升(shēng)明显(xiǎn)。截至6月30日，公司在(zài)管面积中，源自独立第三方的建(jiàn)筑面积占比已提升至57.7%，较去年同期增(zēng)长了1.6个百分点。上半年净(jìng)增加的在管建筑面积与合约建筑面积中，源自独立第三方的比例分别达(dá)到65.2%与67.4%。

　　具(jù)体来看，上半(bàn)年滨江服务凭借在管西(xī)溪之星项目的表现，签约溪汀家园、西溪花(huā)城两个安(ān)置房项目，预计年饱和营收约1800万元。同(tóng)时，中标多个高质量存量住(zhù)宅项目(mù)，如天誉湾(wān)、旭江华庭等，预计年饱和营收(shōu)均超千万元。

　　“集团以多种途径进行外拓(tuò)，外接项(xiàng)目呈现(xiàn)来源多样化的特性，包(bāo)括但不(bù)限于市场(chǎng)直拓、保持与战略合作伙伴(bàn)的友好关(guān)系以及滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑承接(jiē)政府项目。”滨江服务(wù)在中报(bào)中表示。

　　从(cóng)财务状况来看，至报告期(qī)末，滨江服(fú)务流动资产(chǎn)为27.37亿元，同比增加5.1%；现金及等价物 8.67 亿元，同比(bǐ)减少40.4%，主要是(shì)由于支付款项及(jí)购买定期存(cún)款理财产品(pǐn)。公司无(wú)贷款或借贷，合(hé)约负债17.14亿(yì)元，同比增加(jiā)10.2%，主要是由于项目(mù)数量(liàng)增加(jiā)及预收物业费增加(jiā)2.33亿元。

　　对于物业行业的发展趋(qū)势，牛晓(xiǎo)娟分析称(chēng)，物企(qǐ)将重点围绕(rào)多个维度展(zhǎn)开(kāi)竞争：一是服务品质与差异化竞争；二是外拓能力的(de)竞争；三是规模较大(dà)之后如何整合(hé)的竞(jìng)争；四(sì)是智能化与数字化转(zhuǎn)型；五是跨(kuà)界合作与资(zī)源融合，这种策略不仅有助于物业企业(yè)进一步拓宽服务领域，还能显(xiǎn)著(zhù)提升市场综合竞争能力。

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