又一只消费REIT，明日上市！

公募REITs市(shì)场再添重磅新品。

4月30日，中(zhōng)金印力REIT将正式(shì)上市交易。随(suí)着这只REIT上(shàng)市，首批4只消费(fèi)基础设施REITs全部成功上市。

值得(dé)一提的是，就在日前，已上市的(de)3只消费REITs刚刚发布首份成绩单，一季度可分配金额基本达到预期，底层资产出租率(lǜ)维持较高水平。

第四(sì)只消费REIT明(míng)日(rì)上市

据深交所消息，中金印力消费REIT将于(yú)4月30日(rì)起在(zài)深交所上市交易，成为第四只上(shàng)市的消费类基础设施公募REIT。

上市交(jiāo)易(yì)公告书显(xiǎn)示，中金印力消(xiāo)费(fèi)REIT基金份额总额达到10亿份，存续期设定为25年。在此前的发行阶段(duàn)，中(zhōng)金印力消(xiāo)费REIT就受到认购资金追捧，公众发售部分提前(qián)结束(shù)募(mù)集(jí)。

公告显示，中金(jīn)印力消费REIT的募集资金总额(é)为32.6亿(yì)元人民币，其投(tóu)资目标主要是获取(qǔ)基础设(shè)施项目(mù)租金、收(shōu)费等稳定现金流。基金的投(tóu)资策略规(guī)定(dìng)，投资于基础设施资产支持证券的比例不(bù)低于基金资产的(de)80%，以确保投资组合的稳定性(xìng)和收益性。

截至2024年4月23日，机构投资者在该基(jī)金的(de)持有份额占比(bǐ)高达96.21%，个人投资者的持(chí)有份额则为3.79%。前十(shí)名持有人中，包括了印力商用置业有限公司和深圳市地(dì)铁(tiě)集团(tuán)有限公(gōng)司等知名企业。

从中金印力消费REIT的(de)底层资产——杭州西溪印象城来看，其在(zài)2014年至2022年的年加权平均出租率为98.2%，过去5年加权平均出租(zū)率(lǜ)约为98.1%，截至2023年9月30日出租率已达(dá)到99.6%。自2013年开业以来，该项目营业额呈上(shàng)升趋势，2022年总营业额超过35亿元；2023年1-9月的营业额突破32亿元，再(zài)创历史新高。

作(zuò)为万科旗下的购物中(zhōng)心开发与运营平台，印力(lì)集团截(jié)至(zhì)2023年10月(yuè)的运营(yíng)管理项目(mù)超164个，遍布全国53个城市，管理(lǐ)面积近1200万平方米，资产规(guī)模近1000亿元。

去年底，首批(pī)4只消费基础设施REITs正式获批，今年一季(jì)度，华夏金茂(mào)商业(yè)REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润(rùn)商业(yè)REIT3只(zhǐ)消(xiāo)费类REITs先后(hòu)完成募集，并于(yú)3月中旬成功上市(shì)交易。

从3只已上市消(xiāo)费REITs表现来看，嘉(jiā)实物美消费REIT表现(xiàn)最佳，上市(shì)一(yī)个多月以来涨超4%，华夏华润(rùn)商(shāng)业REIT也(yě)取得正涨(zhǎng)幅。

首批消费类REITs一季报符合预(yù)期

上市(shì)一个月后，我国(guó)首批(pī)上市的三只消费类(lèi)基础设施公募REITs一季报(bào)揭晓，首次交出的成绩单基本符合预期。

整体来看，嘉实物美(měi)消费(fèi)REIT、华(huá)夏(xià)金茂REIT、华夏华(huá)润商业REIT三个项目一季度可分配金额基本达到预期(qī)，其中物美消费(fèi)REIT可(kě)供分配金额达成率最高。

一季报显示，嘉实物美消费REIT自今年1月31日成立以来营(yíng)收为(wèi)1887.58万元，净利润(rùn)达663.93万元(yuán)，可供分配(pèi)金(jīn)额(é)为1211.32万元。此前招募说明书显示，2024年可分配金额的预(yù)测值为6699.55万元，预(又一只消费REIT，明日上市！yù)测现金分派(pài)率为6.68%，若(ruò)按成立时间占全(quán)年比重进行加权，报告期内可分配金额完成率为18%。

华夏金茂商业REIT一(yī)季报实现收(shōu)入为1462.13万元，净利润达到(dào)281.87万元，当期可供分配(pèi)金额为887.27万元，2024年度预测值为(wèi)5254.29万元，成立两个月达成其中的16.88%。

作为目前市场规模最大的(de)消费REITs，华(huá)夏(xià)华润(rùn)商业REIT自2月7日成立以来实现可(kě)供分配金额5122.89万元(yuán)，招募说(shuō)明书显示(shì)，全年预测值(zhí)为3.41亿元，占比15%。

值得一提(tí)的是，华夏华润商业REIT报告(gào)期内(nèi)实(shí)现营收为1亿(yì)元，净利润为-426.58万元。另据招募说明书显示，2024年净利润预测为-4183.36万元，年度核心支出用于购买项(xiàng)目公司股(gǔ)权。2025年，这一预测数字将回正至1332.28万元(yuán)。

一季报显(xiǎn)示，三只消费类REITs项目的出租率均保(bǎo)持在高位，均超98%。

嘉实物美REIT的底层基础设施项(xiàn又一只消费REIT，明日上市！g)目(mù)是(shì)以超(chāo)市为主力店的社区商业，包括位于北京(jīng)市的大成(chéng)项目、玉蜓桥项目、华天项目和(hé)德胜门项目。截至2024年3月末，上述资产整体出租率为98.33%，招募说明书显示，2023年(nián)6月末，四个项目的总出租率为88.71%。

作为华夏(xià)华润商业REIT底层资(zī)产的青岛万象城，截至一季度末出租率为99.16%，较去(qù)年年(nián)中的(de)98.49%进一(yī)步提升。华(huá)夏金茂REIT底层资产长沙览秀城(chéng)一季(jì)度末出租率维持在98.26%。

值得一提的(de)是，从(cóng)整个公募(mù)REITs市(shì)场看，3只消费类REITs一季度出租率排名较为居前。消费类REITs底层资产租(zū)户结构相对稳定、分散化程度(dù)较(jiào)高的特点，相较产权类资产而(ér)言，集中退(tuì)租风险更低。

此外，一季报显示，多只消(xiāo)费REITs将引流增收(shōu)、提升品牌作为底层资产运营的核心(xīn)方向。比如，华夏(xià)金茂REIT一(yī)季报称，长沙览(lǎn)秀城项目(mù)合理利用场内空间，通过多经(jīng)业(yè)务和(hé)联营代销业务丰富消费(fèi)场景(jǐng)并拓宽了(le)收(shōu)入来源。华润(rùn)商(shāng)业REIT则(zé)指出，青岛万象城正在进行局部业态主动(dòng)优化调整与装修改造，进一步提(tí)升项(xiàng)目资产价值和收(shōu)益水(shuǐ)平。‍‍‍‍

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