30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点

住房“以旧换新(xīn)”有(yǒu)利于畅通换房链条，但实施起来堵点不少。

房地产开发投资额同比下降9.5、新(xīn)建商品房(fáng)销售面积(jī)同比下降19.4%，今年一(yī)季(jì)度，房地产市场仍在等(děng)待企稳回升。

但如何通向回温(wēn)之路？各地政(zhèng)府(fǔ)想尽了招数(shù)。从放松(sōng)限购到降低房贷利率，从(cóng)发放购房补(bǔ)贴到(dào)推行“房票”，楼市(shì)调控“工具箱”几(jǐ)乎已应出尽出。近期，为盘活二手房市场、畅通改善需求换房，一(yī)个新政策趋势正在蔓延——住房“以旧换新”。

据中指研究(jiū)院监测(cè)，目前已有超30 城表(biǎo)态支持(chí)“以旧换新”，方式(shì)则主要(yào)包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房(fáng)优(yōu)先推售，二(èr)是开发商或国(guó)资平台收购旧房、售房款用于购买指定新房项(xiàng)目。近(jìn)段时间，明确表态提到第二种方式，即“国资收购”的(de)城市有所(suǒ)增多。

“以旧(jiù)换新”有利于畅通换房链(liàn)条，提高楼市活跃度，促(cù)进置换需求释放。但(dàn)在实际(jì)操(cāo)作(zuò)过程中，需要面临的现实问题并不少，比如旧房源需合理(lǐ)估价、如(rú)何在(zài)当下市场加速卖房、国(guó)资收购需确(què)保资金稳健、旧房源后(hòu)续如何利用等，相关政策仍需探索与完善。

政策支(zhī)持

“希望昆明出台商(shāng)品房以旧换新相关政策”。近(jìn)日(rì)，有网友在人民网(wǎng)“地方领导(dǎo)留言板”发表建议。

对此，昆明市住房和城乡建设(shè)局回复表示：目(mù)前昆明(míng)市未出台“住房以旧换新”相关政策，但部(bù)分房企已经与经纪机构合作，为购房人(rén)提供以旧换新的(de)服(fú)务。下一步(bù)，市住房城(chéng)乡(xiāng)建设局将结合省(shěng)外先进经验及案(àn)例，充分考虑(lǜ)本地实际情况，再行研究(jiū)判断后续是否出台。

记者在该平台发现，不只是(shì)昆明，其他城(chéng)市也(yě)有网友咨询住房(fáng)“以旧换新”问(wèn)题，包括长三角热点城(chéng)市。而(ér)“以旧(jiù)换新”之所以引起关注，是因已出台该政(zhèng)策的城市正越来越多，俨然成为楼市调控“新风向”。根据中指监(jiān)测，自2023 年以来，目前已有超(chāo) 30 城(chéng)表态(tài)支持“以(yǐ)旧换新(xīn)”。

4月22日，鄂(è)州市发文表示(shì)，推行商品房“以旧换(huàn)新”。鼓(gǔ)励(lì)中介机构、房(fáng)企、国有平台公司开展“以旧换新”业务，通过集(jí)中帮卖和定向收(shōu)购等方式，帮助市民卖出二手房。4月18日，长沙市(shì)表示，全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按(àn)照“认房不认贷”政策，享受首套房首(shǒu)付比和按揭利率优惠(huì)。

4月1日，郑州市(shì)发(fā)文表示，2024年郑州(zhōu)市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧(jiù)换(huàn)新”10000套。一是郑(zhèng)州城市发展集团有限(xiàn)公司(政府指定作为收购主体)收购(gòu)二手住(zhù)房，促(cù)成群众通过“卖旧(jiù)买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房(fáng)；二是政(zhèng)府政策鼓励，群众通过市(shì)场交易(yì)实现“卖旧买新、以旧换新”。

各地之所以(yǐ)热衷(zhōng)该(gāi)政策，一是因当下(xià)二手房存量(liàng)大、交易慢(màn)，二是因房企去化承压。帮(bāng)助二手房业主卖掉旧房(fáng)、置换新房，一方面可(kě)助(zhù)力改善购房需求的实现，同时能帮助楼盘加大销售。

公开数(shù)据显示(shì)，自2023年以来，全国二手房挂(guà)牌(pái)量持续走高。截(jié)至(zhì)今年3月30日，已经(jīng)有重庆(qìng)、成都、天津、青岛(dǎo)、南京、武汉(hàn)、郑(zhèng)州等12个城市二(èr)手房挂牌量超过10万套，其中重庆、成都、天津、苏州、南京、杭州6个城市的挂牌量已经突破15万套，重(zhòng)庆和成(chéng)都超过22万套。

二手房市场已成为楼市不可忽视的主力，且对当下调控政策(cè)的反应(yīng)更敏感。

易居(jū)研究院报(bào)告显示，2024年3月份，全国22个城市中的19个重点城(chéng)市中，有15个城市交易数据位于荣枯线以上，这(zhè)意味着(zhe)大(dà)多数城市二手(shǒu)房交易行情不错，表明各地二手房支持政策积极有效。

“近期，各地二手房交易比较活跃，二手房交易占(zhàn)总体(tǐ)住(zhù)房交易的比重接近四成，11个省市二手房交易量超过新房。其中，90平米以下、总价300万以下的二手房占60%左右的份额，可见(jiàn)刚需潜力很大，换房的潜力也很大(dà)。”广(guǎng)东省住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表(biǎo)示。

如果能盘活这庞大的(30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点de)二手(shǒu)房(fáng)市场，对(duì)楼(lóu)市(shì)企稳(wěn)回(huí)升意义明显。住房“以旧换新”的目的，便是盘(pán)活存量市场、畅通(tōng)换房链条，助力整个市场流动运转起来，激发楼(lóu)市活力。

具体怎么做，目前各地(dì)有两种方式，一是(shì)“联合帮卖”，房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定(dìng)期限内旧房售出则按流程购买新房。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)或国(guó)资平台收购旧房，售房款用于购买指定(dìng)新房项目，这是今年以来住房“以旧换新”的主流。此外，还有地方对“以旧换新”给予购房补(bǔ)贴。

痛点有待疏通

在庞大的(de)“以旧换新”政策队伍中，郑州是较为特殊的一个。

按郑州(zhōu)官方的计划，“以旧换新”有两种方(fāng)式(shì)，除了市场(chǎng)化帮(bāng)卖，国资也要下场收房，而且规模(mó)比其他城市都大。郑州城市发展集团有限公司作为政府指(zhǐ)定收购主体收购二手住房，全年计划完成5000套。这一规模，比此前也有国资(zī)入局的太仓、无锡、启东市等都可观。

4月20日，郑(zhèng)州市“以旧换新(xīn)”试点工作启动，官方数据显示，当天从凌晨到下午3时(shí)，有3449人次登(dēng)录(lù)“郑州市房产交易服务平台”电脑端，平台注册用户260个，市民登记(jì)发布二手房信息共189条，报名参加城发集团收购并完(wán)成全部资(zī)料(liào)上(shàng)传共68人，线下售楼部统计征集换购房意向信息202条(tiáo)。

作为收购主体，城发集(jí)团(tuán)当日审核房源信息共83组，首(shǒu)日筛选登记信(xìn)息资料齐全(quán)、符(fú)合(hé)试点阶(jiē)段收购标准，初(chū)步审核通过的房源信息共64组，目前一组已进入现场(chǎng)踏勘环节(jié)，一组已进入评估环节。在(zài)新房端，首批报名参加“以旧换新”的现房楼盘项目34个，共提供现房房源7987套。

从政策发布到(dào)公布进展，郑州算是较(jiào)为迅速的一个，但从现实角度看，“以旧换(huàn)新(xīn)”实施起来需要时间(jiān)。去年长三角(jiǎo)首(shǒu)次试水的太仓，首批放出100个名额，最终实际成交(jiāo)仅6组；随着活动逐步推(tuī)进，参与人数才逐渐增(zēng)多，截至(zhì)3月12日，活动报(bào)名(míng)累计超过800组，其中已(yǐ)成交93套，还有86套交过意向金，正进行验房(fáng)、评估等(děng)。

“尽管(guǎn)不少区域提出‘以旧换新’政策导向，但(dàn)仍处于探索阶段，当前整体效果尚不明显。”中指研究院表(biǎo)示(shì)。首先是卖旧房环(huán)节，当前(qián)不少城市的(de)二(èr)手房(fáng)挂牌量处于高(gāo)位，即(jí)便(biàn)通过中介优先推介，但(dàn)若想快速(sù)售出二手房，还是需要在价格(gé)方面给予(yǔ)一定让步。

“以旧换新，最(zuì)大痛(tòng)点是卖掉旧房。”李宇嘉表示，目前(qián)，开发商参与以(yǐ)旧换新的协议，锁定意向房源的周期往(wǎng)往在2个月左右(yòu)，意味着卖房(fáng)周(zhōu)期往往(wǎng)在(zài)2个月(yu30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点è)左(zuǒ)右。但二手房很(hěn)难(nán)在(zài)2个月内卖(mài)出。他认为，政策关键是要激发二手房业主的动力(lì)，卖不掉二手房则“无(wú)责退(tuì)订新房”，给予业主足够的安(ān)全垫。

其次，选购新房环(huán)节(jié)也有不少问题。“旧房收购模式一般要求购房者在指定的新房楼盘购买(mǎi)，这意味着(zhe)选择性受到一定限制。”中(zhōng)指研究院称。此外，当(dāng)下居民就业、收入预期尚未明显好转，购房者观望情绪(xù)重，购买期房较为谨慎等因(yīn)素，也一定程度影响(xiǎng)了“以(yǐ)旧换新”政策效果。

比如有郑(zhèng)州当地(dì)网友表(biǎo)示，自己很关注住房“以旧(jiù)换新”政策，目前家(jiā)里有两套旧房(fáng)，都属(shǔ)于难出(chū)租(zū)也难卖的“老破小”、“老破大”，如果(guǒ)政府能出面收购，会极大帮助家庭卖房。但(dàn)鉴于资金问题、市场前景等(děng)问题，自(zì)己对买新房还有顾虑，现在(zài)只想出售手中多余(yú)的旧(jiù)房。

另有(yǒu)无(wú)锡网友在领导留言板表示，近期(qī)无锡市梁溪区出台房(fáng)子“以旧换新”政策，请问以后是否(fǒu)有计划推出全城置换(huàn)政策。对(duì)此无(wú)锡(xī)市梁溪城投公司表示，目前梁(liáng)溪区出台的二手房“以旧换新”业务(wù)是梁溪城发集团下属置业(yè)公司实施(shī)的，全市包括江(jiāng)阴宜兴(xīng)推(tuī)出置换政策，目前尚(shàng)没有(yǒu)实施计划(huà)。

李宇嘉建议(yì)称，在刚需转向二手房，改善转向新房的新形势下，未来“以旧换新”政策可(kě)能(néng)要常态化地推进。因此，开发商和地方政府都要坚持把 “好房源”拿出来(lái)，让循环更(gèng)加顺畅(chàng)。他(tā)表(biǎo)示，参与“以旧换(huàn)新”的开发商，新盘绝不能推尾货，借机(jī)去库存，要拿出优质项目参与活动，且要(yào)有价格上的(de)优惠(huì)。

而对(duì)政府(fǔ)下场(chǎng)收房，李宇嘉认为，这对(duì)国(guó)资机构的资金(jīn)实力、信息掌(zhǎng)握能力等都有要求，分散式购置的二手房住房如何(hé)筹建为保障性住房(fáng)、后(hòu)续如何做好运营管理，也(yě)存在挑战。政府需要做(zuò)的，是制定优惠(huì)政策，激(jī)励和撮合关联方，把带押过户做好、交易流程(chéng)简化、评估公信力(lì)做强，着眼基础(chǔ)性制度。

“丁祖(zǔ)昱评楼市”表(biǎo)示，整体来看，2023年至今多城跟进“以旧换新”政策，在一定程度上可(kě)帮助(zhù)置换需求客户快速卖房，同时降(jiàng)低购房(fáng)者购房成(chéng)本(běn)，盘(pán)活存量房，提高市场活跃度，进而(ér)促进房地(dì)产市场平稳健康发展。但在当前整(zhěng)体市场承压的情况下，政策执(zhí)行效果不一，仍需调动多方(fāng)资源配合。

未经允许不得转载：天津电机维修_天津进口电机维修_天津特种电机维修_天津发电机维修 30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点