光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡

专题：2024（第四(sì)届）中国楼(lóu)宇经济北京论坛

　　9月13日，2024中国楼宇经济北京论坛在中国国际服务贸易交易会上隆重举办。论坛由世界贸易网点联盟、中国产业(yè)发展促进会楼宇经济和总部经济分会、集群智库共同主办，中国城区高(gāo)质量发展合作联盟协办，来自全国的楼宇经济(jì)专家大咖、典型(xíng)城(chéng)区和知名企业代表(biǎo)齐聚北京，聚焦“失衡(héng)与重构”主题(tí)，共话城市城区转型发展(zhǎn)新逻辑和(hé)楼宇经济创新发展新模式。

　　光大安石资管总裁周颂(sòng)明出席(xí)并演讲。以下为演讲实录：

　　周(zhōu)颂明：大家下午好(hǎo)！

　　跟大家分享一些经验(yàn)，因为光大安石是做资管的，前(qián)期用基(jī)金模式(shì)并购了很多项目，后期主要(yào)是通过运营(yíng)产生现金流(liú)，也是一直考虑(lǜ)用整个REITs来推出，有一个项目推出了，产业园、张家方大园（音）以这个模(mó光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡)式推出了，现在有消费型REITs，在考虑当中(zhōng)，有些政策方面的考(kǎo)虑，什么时候做，也涉及到在投，投的比(bǐ)例等等一些因素。

　　现在存量时代(dài)的困局(jú)大家比较清楚，我们有大量的资(zī)产，商业的、写字(zì)楼的、工业(yè)物流的，也涉及到酒店的(de)、办公楼的，实际上现在(zài)比较明显，整体来说供需关系是(shì)明显失(shī)衡的，这是非常明显的，整体的供应(yīng)量非常(cháng)大，需求量不足，特别是经济受影响，这两年来说，写字楼非常明显，工业物流非常明显，这两个还(hái)在下行周期，商业来说，客(kè)流不少，消费明显降了15%-20%，酒店还算好(hǎo)，大家(jiā)可以看到很多(duō)楼烂尾了，有些经营困难，有庞大的资产(chǎn)，这个质量参(cān)差不齐，现在更多是原(yuán)来开(kāi)发思(sī)路做(zuò)的，留下来蛮多配套商业(yè)，特(tè)别是商业类的(de)，现在住宅(zhái)的量，特别是三四线(xiàn)城市，四五线(xiàn)城市(shì)更不用看，我们也有一些代建(jiàn)代管项目，一个城市一个月的销售量一百套，在很(hěn)长的时间是一(yī)直要解决的问(wèn)题。

　　从商业资产(chǎn)去考虑，怎么去盘活资产，有些问题我们改变不了，因为(wèi)供需(xū)关系，政府从整体批地各方面(miàn)去考虑，从企业来说，很难解决这个问题，企业只能在现有情况下怎么做的更好，着重谈这个(gè)方面的问(wèn)题。

　　从整个资管的链条来说，投、融、建、管、退，任何(hé)一个投的时候考虑能不能退出，但是很(hěn)多企业不是这么考虑，也做不到，就像做一个投资，不是大概，告诉我亏了还是(shì)赢了，到底是多少，说不出来的时候90%出问题，大家都在撞大运(yùn)，有些开发商说，旁边的销售多少，我这里打个对折多少，这个思路(lù)不对，有些价值(zhí)很高，有些价值很低，每个企业掌握的资源不一(yī)样(yàng)，营运能力不(bù)一样，所以产生价值完全不一样，不是他能做你也能做。

　　商业来说，基本上完全用现金(jīn)流来估价值，当然涉及到不(bù)同(tóng)的城市，有(yǒu)些城市是完全退不出去的(de)，发产品或者(zhě)做REITs，有些根本不可能(néng)的事情，一定要(yào)考虑以终为(wèi)始，能不能(néng)退出去，不能退出去用经营型贷款还是什么(me)，退的价值是多少，回报是多少。在做(zuò)整(zhěng)个项(xiàng)目的时候，当中最核(hé)心的还是(shì)经营管理，最终用整体的思路，做什么定位，按照这个定位，整体怎么去设计，这都(dōu)是根据运营(yíng)的思路做，投多少钱，杠杆降到多(duō)少(shǎo)，后面融资有没有问题，能不能(néng)退出，退出的价值多少，所有的环节要想清(qīng)楚，假(jiǎ)如这个环节打通(tōng)不了，看(kàn)不清楚(chǔ)，其中一两(liǎng)个环(huán)节出问题，基本上项目就会出问题。

　　当中的难度是什么？打通、看透是(shì)不容易(yì)的(de)事情，很多做不到。包括我们(men)现在(zài)蛮大的(de)公司开发(fā)线条，各个(gè)线(xiàn)条，单(dān)独的线条都有，但是全部拉通，拉不通的，因为(wèi)管(guǎn)这个板块的，对(duì)其他板块不了解，相(xiāng)对来说，有时候也跟一些老板聊，他说你帮我看(kàn)看，我说没办法，比如做开发的很(hěn)厉害，对(duì)商业不了解，指标怎么下？怎(zěn)么考(kǎo)核，不清楚，商业对开发不清楚，包括(kuò)融资方面的一些，很多企业在这个方面环节上会有问(wèn)题。

　　深度运营实现价值重塑，最主要还是在第一个(gè)环节(jié)，分析竞争优势，就像我(wǒ)们投(tóu)一个项目，哪些城市可以(yǐ)投，首(shǒu)先要看哪些城市不会投(tóu)，完全退不出去，或者这个城市的级别，有些竞(jìng)争，你说城市很好，位置很(hěn)好，周边竞争(zhēng)很厉害，你没有竞争优势，不能做，有些看上(shàng)去很(hěn)好，有些不(bù)懂，以(yǐ)前的(de)上海的南京路、北京的王府井(jǐng)，认(rèn)为这些(xiē)地方很(hěn)好，那不(bù)是，那是传统概念，趋势并不好，那种(zhǒng)做旅游(yóu)的商业可(kě)以，做酒店可以，不一(yī)样的，做其他的(de)不一定行。在这个方面，一定要(yào)考虑到底(dǐ)竞争优势(shì)是什么(me)，就像(xiàng)我们做任何一个项目，非常清楚竞争优(yōu)势是什么(me)，差异是什么，说不清楚都不用干。

　　第二，到底定位是什么？不管是商业、写字楼还是酒店，全部一样，别人有(yǒu)些已经(jīng)做了(le)，你有些只能(néng)错位(wèi)，或者你做了一定(dìng)比他厉害，那也没问题，因为这个涉及到后面的设计，就像做酒店(diàn)，做多少客(kè)房，每间客房多大，设计的就不一样，你(nǐ)怎么定位，周(zhōu)边(biān)的优(yōu)势(shì)是什么，全部是打通看的，不是单一(yī)来看(kàn)的。

　　做商(shāng)业也是，就像我们收购有些项(xiàng)目，西安的(de)CD港(gǎng)对面，CD港十几万平米，我们才(cái)6万平米，怎么做？他已经开业了，我(wǒ)们说做轻奢，错位，他比我低(dī)，能够做起来就做，事实上变成(chéng)一个错位，我就(jiù)是做(zuò)的这个。

　　就像在重(zhòng)庆有一个观音桥，那边一(yī)堆商业，我(wǒ)错位，做最(zuì)年轻的，十年前的80后、90后的定位，做这个年龄的，也很好。中关村做新中关那个，也是很重(zhòng)要的。

　　当你这(zhè)方(fāng)面想不清楚(chǔ)怎(zěn)么设计，面上看上去很像样(yàng)没用，后面的价值怎(zěn)么样，改动(dòng)空间有没有。我们现光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡在要考虑的更长远，因为现在变化很大(dà)，产品、业态，可能五年(nián)内没有什(shén)么，五年以(yǐ)后，有些已经不行了，改的空间有没有，改的基建条件有没有，这都是(shì)在前期要(yào)考虑的东西(xī)，在这方面一定是从最后产品营运的角度(dù)去考虑(lǜ)前面的(de)，不(bù)管设(shè)计还是建设。

　　我刚才还说建设，因为我们现在很多是城市更新项目，旧改项目，更新改造(zào)，因为现在拿地越来越偏，很多是老旧城区当中，哪(nǎ)些价值没有(yǒu)被挖掘，怎么去挖掘(jué)，这个就需要你的综合能力，第(dì)一，怎么定位，第二，设计改造空间有没有，怎么改(gǎi)，成本多少，空间多少，一个个环节前后都是连在一(yī)起(qǐ)的。

　　说到运营(yíng)，所(suǒ)有的价(jià)值还在运(yùn)营方面反映出来，ROI能(néng)做到多少，净现金流(liú)做到多少，北京(jīng)上海20倍，不同的项目，一个亿的现金流就是(shì)20个亿的的估值，基本可以(yǐ)实现退(tuì)出，以前25倍(bèi)都有，就(jiù)看不同时间的资(zī)金(jīn)成本、利率。

　　深(shēn)度运营讲的(de)更多的是深度，就像做写字楼，要(yào)做(zuò)客群，精准定位(wèi)，客群要对，整体来(lái)说，假如客群掌握的好(hǎo)了，配套、硬件、服务不错，坚(jiān)持做，价值就会上去，在北京很明显的一个例子，比如中(zhōng)关村(cūn)那边有(yǒu)一个龙科（音）咨询公(gōng)司，那个项目当时出租率比较低，后面(miàn)出租率上去了，大部(bù)分是五百强科技型(xíng)企业，定位很(hěn)清楚，也是坚持做，差的不让进，上下游产业方面的考虑，租金(jīn)区别其他项(xiàng)目很大，这就是区(qū)别。

　　商(shāng)业也一样，定位是什么？招商不是别人找(zhǎo)过来，是我要选什么品牌想(xiǎng)办法招进(jìn)来，不是别人来了(le)租金高就让他进。所(suǒ)以整个定位，你的客(kè)户，你(nǐ)的品牌(pái)很重要。一个是创造价值，另外一(yī)个是成本，创造价(jià)值，商业做到后面，影院改成餐饮，好的位置不做(zuò)超市，旁边做超市，租金低，一直在(zài)调的过程，就(jiù)像酒(jiǔ)店，以前的(de)三星级、四星级、五星级酒店，群楼的配套一大(dà)堆，现在也有一些怎么改的(de)，比如上海明月(yuè)酒店改过来，一个新乐(lè)亭，一个全季，两个酒店群楼再(zài)做(zuò)商业，他(tā)的价值就是最大(dà)化的，恩(ēn)，

　　这涉及(jí)到整个价值怎么判(pàn)断(duàn)，在前面投的时候，定位非常清楚，对所有市场的业态(tài)，它的(de)面积、价值租(zū)金、营运成本全部(bù)考虑清楚，还有深度运营(yíng)，就像写字楼，我们怎么做的，租赁营运客服一体(tǐ)化，客(kè)服在传统里面是物业的，哪(nǎ)有物业(yè)不物业，租赁带看，自己走出去很少(shǎo)，大部分都是(shì)带看，现在形势不好，一(yī)天的(de)带看量多(duō)少，一个月有多少，类(lèi)似这个，大量的是跨部门怎么整合，怎么(me)样最合理(lǐ)，怎么样把成本做的最低(dī)，价值最高，就怎么做。这个就是深耕细作。

　　阶段性复盘是蛮重(zhòng)要的，因为有些(xiē)不(bù)行了，怎(zěn)么去(qù)提升，可(kě)能从整体的定位方向上改变(biàn)，就是投入(rù)，就像我(wǒ)们(men)有(yǒu)时候几千万投进(jìn)去，只要说改出来的价值多少，现金(jīn)流增加多少，多少年出来，退(tuì)出的时候增加多少价值，这是定期要看的东西(xī)，而不是简单的(de)考(kǎo)虑(lǜ)，有些传统(tǒng)的做法，主力店最安全，但是价(jià)值最低，但是你要做内容(róng)，做主题，肯定自己要做，要把它打散，要投(tóu)入，风险当然高了，回报同样高。

　　接下来有几个例子，这是北京(jīng)中关(guān)村项目，现(xiàn)在正在建的，明年开业(yè)，原来大部分是地下面积(jī)，加车(chē)库12万平米多一点，地(dì)上面积没超(chāo)过两万，原来最大的(de)家乐福在地(dì)下，家乐福再加上一个车(chē)库，这(zhè)个(gè)占了五万(wàn)平米，我们做了以后，整体规划动了，这(zhè)边(biān)原来都(dōu)是家乐福，这(zhè)边有(yǒu)一个创意公(gōng)社(shè)，现在全部改成地面(miàn)两层，二层(céng)很少，大概五(wǔ)六个(gè)餐厅，主要定位米(mǐ)其林(lín)的，下面做轻奢、潮奢，车库放在这个位置(zhì)，整体城市更新(xīn)改造的项目，已(yǐ)经通(tōng)过了，现在在建。这(zhè)边的(de)招商基(jī)本(běn)上将(jiāng)近(jìn)70%了，那边主要意(yì)向差不多了，整体出来大概现金(jīn)流在4亿，区(qū)别是什么(me)？原来五万平米的，一千多万一年的收(shōu)益，同样的(de)面积最起(qǐ)码两个亿，位置很好，但是做了很长时间，就看怎么做，从(cóng)整体规划的思路去考虑。

　　这是上海烂尾(wěi)的黄金广场，最大的难(nán)度，地下两层四万平(píng)米商业，要把(bǎ)它的价值做出来，地上做了写字楼(lóu)，一楼二楼做商业，和下面商业连通，打了一个大的下沉广场，又做了酒店式公寓，这个项目也是非常(cháng)成功的，后面基本上地(dì)上地(dì)下的租金每(měi)平米一天10块钱。

　　我(wǒ)们完全按照后面适合做什么就做什(shén)么，我们没(méi)有一定的标准产品，这(zhè)是一个综合体商业，这个(gè)项目，重(zhòng)庆朝天门，最(zuì)有名的(de)是批发市(shì)场，那边(biān)旅游也不(bù)错，定位这(zhè)栋楼全部是旅(lǚ)游，做(zuò)了五(wǔ)个大(dà)堂，全(quán)部是民宿、酒店，全部租完以后，带着租约卖，平均售价两万三左右，在重庆公寓几乎到天花板了，而且现在做的很火，回报(bào)也不(bù)错。

　　这是批发市(shì)场，我们是持有，不卖，现在是重(zhòng)庆最好的批(pī)发市场，租金最高，租到地上13层，地下两层，这(zhè)么高的商业在(zài)外面基本上看不到，平均出租率98%、99%，租(zū)金也(yě)是重庆(qìng)最高(gāo)的。

　　这是不同的酒店，VOCO、亚善，不同的酒店、民宿。这都我们按照不(bù)同(tóng)定(dìng)位(wèi)，这是中关村，这是长宁光大安石中心，静安，另外(wài)一个是嘉定的，这是西安(ān)做轻奢的，这是重庆的(de)，做最年轻的，广东(dōng)的大融城是广东最好(hǎo)的购物中心，重(zhòng)庆大融汇。根据时间的情况做很好的定位(wèi)，根据这个定位(wèi)怎(zěn)么设计，整体怎么样，简直(zhí)才能(néng)做到(dào)最高(gāo)，退出很重要，用什么样的(de)形式退出，这是大家一定要考虑的。

　　我分享到这里(lǐ)，看(kàn)看能给大家什么(me)启(qǐ)示或者(zhě)借鉴的。

　　新浪声明：所(suǒ)有(yǒu)会(huì)议实录均为现场速记整理，未(wèi)经演讲者审阅，新浪(làng)网(wǎng)登载此文出于传递更多信息之目(mù)的，并不意味着赞同其观点或证实其(qí)描述。

责任编辑：王翔

未经允许不得转载：天津电机维修_天津进口电机维修_天津特种电机维修_天津发电机维修光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡