万科，最新研判：房价位置已相对合理！

8月30日晚(wǎn)间，万科披露半年度业绩。财报披露一系列(liè)积极变化：上半(bàn)年公司实现(xiàn)营业收入1427.8亿元，销售保(bǎo)持行(xíng)业第一梯队，销售回款率超100%；二季度的经(jīng)营性净现金流由负转正，且年内已无(wú)境外(wài)公开债；此外(wài)，万科实现多赛道(dào)REITs突破，商业REIT完成(chéng)上市(shì)。

万科方面高管在业绩会(huì)上表示，下半年公司到(dào)期的公开市场信用债目前仅余 20亿元境内债券待还，公司(sī)将确保公开债如(rú)期顺利偿还。

万科(kē)董事会主席郁亮在会上(shàng)表示，“房价水(shuǐ)平(píng)经过(guò)了三年调整，已(yǐ)经回落到一个相对比较合理的位置(zhì)。政策对多样化住房需求的支持(chí)力度也(yě)在持续(xù)增加，这些都在为市场需求(qiú)的复苏积蓄能量，为(wèi)新发(fā)展阶段的(de)到(dào)来提供土壤(rǎng)。”

值得注意的是，房地产板块今(jīn)日全线大涨，万科A收盘大涨超(chāo)8%，万科企业涨近10%。

债务：保障安全兑付

在会上，“保兑付”成为舆论最为关注的(de)事项。

财报显示，万科第(dì)二(èr)季度(dù)的经营性净现金流已由负转正，实现42亿元正向(xiàng)现金(jīn)流。在上半年，万科完成73亿(yì)元的境内公开债券和折合人民(mín)币约104亿元的境外公开债券(quàn)的偿付，年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付。

资产负债表显示(shì)，截(jié)至2024年上半年底，万科持有货币资金924.0亿元；有息负债合计3312.7亿元，占总资产的比例(lì)为 23.3%，其中一年内到期的有息(xī)负债 1019.5 亿元(yuán)。

万科财务负责人韩慧华表示，在经营端，公司在(zài)业务瘦身健体上取(qǔ)得了积(jī)极进(jìn)展，三项工作合计回(huí)款1370亿(yì)元左右：

一(yī)是(shì)积极销售，销售金额保持在行业(yè)第一阵营(yíng)，并(bìng)在(zài)28个城市排名(míng)数一数二。公司二季度以来的月均销售额(é)保持在200亿以上，同时持续保持领先的回款(kuǎn)效率，回款率超100%。

二是积极(jí)推进大宗交易和资源盘活，上半年已经实现的回款超(chāo)过(guò)百亿(yì)。财报显示，前7月，万(wàn)科共实现大(dà)宗交易(yì)签约金额204亿元，资产类型(xíng)覆盖商业、酒店、办公、长租(zū)公寓等业态。

三是全力落实聚焦主业的要求，逐步退出非主业业务和投资。

“在融资(zī)端，万科得到各方大力支(zhī)持，融资(zī)渠道保持畅通(tōng)。”韩慧华强调。上(shàng)半年，万科实现新增融(róng)资、再融(róng)资612亿(yì)元，平均融资成本3.66%，融(róng)资渠道保持稳定。融资模(mó)式转型(xíng)取得了较大进展。白名(míng)单(dān)方面，按照“应报尽报(bào)”原则积极申请，5月获得(dé)招商银行牵头的200亿(yì)元银团贷款，这也是近年来房地(dì)产单笔(bǐ)金额较大(dà)的一笔贷款。

展(zhǎn)望下半年的(de)资金状况和偿债安排(pái)，韩慧华介绍，下半年待交付房源近(jìn)10万套，交付(fù)量同比(bǐ)下降40%，到期(qī)的公开市(shì)场信用债目前仅余20亿境内债券(quàn)待还。“除了经营端创(chuàng)造现金流之外，万科会尽可(kě)能稳定银行存(cún)量融资(zī)规模(mó)，积极(jí)转换(huàn)融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性(xìng)物业贷等机会(huì)，提供增量流动性，以此保障债务的安全(quán)兑付。”韩慧华说道。

开(kāi)发：房(fáng)价位置已相对(duì)合理

针对主业开(kāi)发业务万科，最新研判：房价位置已相对合理！，郁(yù)亮再(zài)度发声称，中长期(qī)来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。“房价水平经过了三年调整，已经回(huí)落到一个相对比较(jiào)合理的位置。新房产品的性价比有(yǒu)比较大的提升。”郁(yù)亮(liàng)呼吁道。

郁亮认为(wèi)，当下新(xīn)房产(chǎn)品(pǐn)力(lì)、服务力比之前有了(le)非常大的提升，如今行业的产品迭代(dài)速(sù)度(dù)已经加快(kuài)到3、4个月就(jiù)要更(gèng)新一代。开发商卷产品、卷(juǎn)服务，对消费者来(lái)说是件好事(shì)情(qíng)。同时，房价水平经过了三年调整，已经回(huí)落到一个(gè)相对比较合理的位置，新房产品的性价比有(yǒu)比较大的提(tí)升。

万(wàn)科联(lián)席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，从客户层面看，购房者更加细(xì)分和理性，价格实惠、所见即所得是(shì)客户愿(yuàn)意考虑和成交的首要因素。即使是(shì)在非热(rè)点(diǎn)城市，又好又实惠的产品(pǐn)依然能保持(chí)热销。今后的投资(zī)也会向(xiàng)城市中有真实(shí)改善需(xū)求的板块和片区进一步集中。

郁亮重申，在(zài)供给端，新房的供(gōng)给量(liàng)相对是不足(zú)的。今年住宅新开工面积到(dào)目前同比再下降24%，按这个趋势全年预(yù)计5亿平米左右，即使是(shì)和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前(qián)的(de)供给水平也是偏低的。“供求(qiú)关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供(gōng)了条件。”郁亮说道。

不过，在新(xīn)房市场(chǎng)持续调整的大背景下，万科上半年归母净利(lì)润为亏损(sǔn)98.5亿元。公司(sī)将业绩亏损归为四点原因(yīn)：开发业务结算规模和毛利率下滑，计提减值，部分非主业财务投资出现亏损。同时，为更快回笼资金，万科对资产交(jiāo)易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。

就此，韩慧华回应称(chēng)，万科表(biǎo)示将主(zhǔ)要从两方面入手稳(wěn)定开发业务的毛利(lì)率水平：一是存量资源的提效增效。其二是保持住当(dāng)前新项(xiàng)目的投后兑现水平。

韩(hán)慧华表示，公(gōng)司在2022年之后(hòu)主动投的(de)52个项目，平均开盘周期为5.7个月，较之前缩短4.1个月，现金流回正周期(qī)12个月左右，销售毛(máo)利率平均在18%左右。到今年年底，这批货值(zhí)预计将去(qù)化80%。她(tā)预计，随着这部分(fēn)“热(rè)水”资源逐渐步入结算期，会对万科(kē)的业绩起到一(yī)定补充作用。

降本增效：更加严格(gé)落实

展望下半年，万科表示将继续(xù)坚定落实“一揽(lǎn)子”方(fāng)案，围绕“保(bǎo)交房，保兑付，转型(xíng)高(gāo)质量发展”三大主线开(kāi)展工作(zuò)，聚焦主(zhǔ)赛道，推动企业尽(jǐn)快重回健康发(fā)展轨道。

其中(zhōng)，“保交房，保兑付”的标(biāo)准明确，公司预计全(quán)年交付18.8万套，并确保公开债如期顺利偿还(hái)。

转型高质量发展仍将(jiāng)继续，聚焦主业，坚持综合住区开发、物业服务和租赁住宅三(sān)大(dà)核心业务，积极推进非主业投资退出，清理和转让非主(zhǔ)业(yè)的财务投资。其中，开发业务的关键(jiàn)词是强销售与保交(jiāo)付，积极推(tuī)动销售回款，以现金流安全为核心(xīn)开展各(gè)项工作，强化产品、代(dài)建、现房销售能力优势。同时，持(chí)续开展(zhǎn)资(zī)产交易和REITs发行工作，积极回收资金。

万科首席运营官刘肖表示，截至7月底，万科(kē)大宗交易累计签约200亿元，涵盖(gài)办公、商业、酒(jiǔ)店、公寓等(děng)31个项目，能够(gòu)完成“一揽子方案(àn)”中2024年(nián)度资(zī)产交易目标。未来4个月，万(wàn)科大宗(zōng)交易工作(zuò)，将按照既定路线继续前行，当前有19个项目在谈判过程中。万科后续资产交易工作的重心是资产经营质量提升(shēng)。

同时，万科董(dǒng)事会秘书朱旭(xù)表示(shì)，为了应对当前严(yán)峻的经营挑战，适应(yīng)行业发(fā)展(zhǎn)新(xīn)模式，下(xià)半年公司(sī)还将更加严格地落实瘦身健体和降本增效措施。

据介绍，万科下(xià)半年的降本增效主要集中在两点：

第一，更(gèng)新组织机制，强化瘦身健体。基于一盘(pán)棋集中建设头部(bù)力量和能力，根据实际需求差异化(huà)设定组织架构；减少组织层级，缩短决策(cè)链条(tiáo)，提高(gāo)决策效率和质量；强化奋(fèn)斗文化，加强干部的考核与汰换(huàn)，激活组织新动能；完善公司治理，加强内控，防(fáng)范重大(dà)风险。

第二，全力推进降本增效，实现2024年年(nián)度管理费用同比再降15%。一方面开展全(quán)用工盘(pán)点检视，基于业务瘦身、组织精简，明确提出组织规划调整(zhěng万科，最新研判：房价位置已相对合理！)目标，推动组织提效。另一方面(miàn)压(yā)降费用支出，详细梳理(lǐ)费用科目，降低行政支出等(děng)标准，确保实现降本增效。

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