潘石屹的含金量还在上升

来源：包邮(yóu)区

2006年的夏天，太原国贸(mào)大酒店三层宴会厅，举办了一(yī)场(chǎng)特殊的“宴请”。这个煤炭(tàn)大省最高档的酒(jiǔ)店，聚集了二百多位嘉宾，他们(men)几乎都是当时中国最有钱(qián)的一群人：

煤老板。

活动盛大奢华，主(zhǔ)办方给煤老板准(zhǔn)备了
最重磅的礼物：

奥运前北京CBD商业(yè)地产最后机会——朝外SOHO。

主办方是SOHO中国董事长潘石屹潘石屹的含金量还在上升。经历了(le)一(yī)场家庭风(fēng)波(bō)后，他带着营销团队从北(běi)京赶来，第(dì)一次在异(yì)地(dì)举办(bàn)开盘活动。

之所以在山西搞开盘，是因(yīn)为在此之前，朝(cháo)外SOHO旁的SOHO尚都(dōu)项目开盘，8天签约了5个亿。而山西的煤老板 ，是购房的主力军。

在国贸大酒店的(de)开盘结束后 ，这些
煤老板
们——潘总(zǒng)的仰慕(mù)者，带着(zhe)和潘总(zǒng)的合影，和一份购房 协议，满意地回到自己灰(huī)尘漫天的矿山。后来，朝外SOHO的山西(xī)客户的(de)比例(lì)高达40%。

那(nà)几年绝对是(shì)老潘的高光时刻。SOHO中国的业绩节(jié)节攀升，而除了知名地产(chǎn)企业家的身份，他还跨界文化、时事、影视，在公共领域极为活跃，被称(chēng)为：

中国的特朗普。

后来，潘总就养成了定期去山西的习惯，他对(duì)客(kè)户几乎有求必 应，甚至亲自下过矿井。

2010年，SOHO中国(guó)实(shí)现
销售额238亿，达到规模之巅。潘总的夫人张(zhāng)欣喊出一个目标：

销售千亿(yì)、超越万科。

前(qián)几(jǐ)天，SOHO中国发布了半年报(bào)。这家曾号称要超越万科的公司，营收规模不到(dào)8亿，亏损了一个小目(mù)标。公司(sī)市值(zhí)只有(yǒu)30多(duō)亿，缩水了87%。

潘总夫妇身家从(cóng)17年前最高峰(fēng)时的270亿缩水到现在的185亿元，位居中国第290位。

尽管如此，潘总竟然还是很多中国(guó)地产商最羡慕的人，没有之一(yī)。

1

2009年6月30日，北(běi)京广渠路15号地迎(yíng)来现场拍卖。

当时(shí)还名不见经 传 的央企方(fāng)兴地产力(lì)压SOHO中国、保利等房企，以“黑马”之姿，拿下这宗楼面 价14500元每平米的地王。

方(fāng)兴代表高举号码 牌的照片，广为流传。照片中，潘总夫妇就坐在前排，笑得很无奈。第二天，没拿到地的网络大(dà)V潘 总撰文称：

北(běi)京 土地市场的泡沫，的确已经出现了(le)。

潘总生性谨慎，这帮助他从海南楼市(shì)泡沫(mò)的
死人(rén)堆里爬出来。但这次，他的(de)确看错了。方兴后来在广渠门地块打
造了第一个金(jīn)茂府，这个豪宅后来(lái)二手房价(jià)超(chāo)过：

10万元一平米。

SOHO达到规模之巅的那年，山西省启动了煤炭资源重组整合。民营小煤矿开始被关停，煤老板开始沉寂。

没过多久，北京又出台了住宅“限购令”，非京(jīng)籍客户的购房门槛，开始越来越高(gāo)。

但对潘总影响更大的，是那一年北京出台的禁(jìn)止写字楼(lóu)、酒店物业散售令。这意味着，SOHO的散售(shòu)模式，在北京走不通了。

2010年(nián)初(chū)，北京CBD的(de)中服地块启动招标(biāo)。潘总突然公开质疑竞买条件里，对投标主(zhǔ)体的苛刻(kè)要求，认为是(shì)：

内定(dìng)。

后来，中服地块经拆分后重新(xīn)出让。SOHO参与了其中三宗地块的竞买(mǎi)。潘总的报(bào)价不低，并自称聘请了世界(jiè)级规划(huà)设计团队，但最(zuì)终(zhōng)：

颗粒无 收。

潘总的散售模式，为SOHO日后的糟(zāo)糕物业管理埋下了种子。SOHO在买家、租户(hù)和政府心中的形象，后来日渐(jiàn)被削(xuē)弱。

2011年(nián)，SOHO中国的销售额降到109亿，营收(shōu)更是降了近七成。迟迟拿不到好地块(kuài)，潘总在2012年开始提(tí)出放弃散售(shòu)模式，转战自持。

这个选择，让他错(cuò)过了房地产的最后一(yī)波红(hóng)利。转型(xíng)运营(yíng)商后，业绩快速滑落。潘总也逐(zhú)渐从舞台中央淡出。

2014年开始，潘总开启卖卖卖的模式。五年(nián)时间，先后卖掉了上(shàng)海海伦广(guǎng)场、静安广场、凌(líng)空、世纪广场、虹口SOHO等。

就连北京物业的地下停车场，他(tā)都打(dǎ)包卖给了广州的慧(huì)泊停车场。

卖掉了300多(duō)亿资产(chǎn)后，潘总将投(tóu)资都转(zhuǎn)向了海外。国(guó)内只剩下北(běi)京、上海核(hé)心(xīn)地段的(de)七八个
商业。潘总(zǒng)说，这些最核心的资产，不会(huì)再卖了。

2

2019年10月30日，SOHO中国的股价忽然盘中暴涨。当天传言说，黑石计划收购SOHO中国的资产。

传言发酵了一年半后，黑石发出全面(miàn)收购邀约，拟取得SOHO中国的控制权。收购(gòu)后，潘总夫妇的持股比例降至9%，成为：

小股东。

虽然嘴上一再(zài)说不会再卖资产。但(dàn)潘总的(de)身体一直很诚实。在他看来，一个如同当年海南般逃顶的(de)机会，似乎再次(cì)出现了。

但一个多月(yuè)后，市场监管总局根(gēn)据(jù)《中国反垄断法》，对这个(gè)收购启动了 立案审(shěn)查。黑(hēi)石不得(dé)不终止收购。

在黑石收(shōu)购(gòu)之前，潘总还推(tuī)动(dòng)过SOHO中(zhōng)国的私有化，试图抽身而退。但同样因为各种原因，未能达成。

这两次操作的反转，让很多(duō)人疑问重重。老潘是遇上事(shì)了？

此(cǐ)时的潘总的(de)确(què)低调
了。他很(hěn)少(shǎo)发微博，也不怎么对公司的事发表评论。他不再是那个怼天怼地怼空气的中国特朗普了。

接(jiē)着疫情爆(bào)发。SOHO旗下的七八个(gè)商业地产项目，出租率(lǜ)和租金收入均不理(lǐ)想。疫情过去后，京(jīng)、沪(hù)商业地产还
是继续低迷，靠收租(zū)为生的SOHO中国业绩，每况愈下。

今年上半年，SOHO中国旗下物业的(de)出租率只有76%。其中(zhōng)望京SOHO的(de)出租率为57%，平均租金降到了每月每平米4块(kuài)钱。

曾创下“开盘(pán)6天劲销9亿”的朝外SOHO，空置率更达到了46%。8月，朝外SOHO一套(tào)特价房(fáng)源的租金(jīn)，降到了每月每平米：

1.73块。

这可能是北京(jīng)写字楼(lóu)市场的地
板价(jià)了。

曾经热闹的银河SOHO商场，也一片冷清。最多的店面是房(fáng)产中介，和辅(fǔ)导班。

但SOHO官方的(de)租(zū)售平台上(shàng)，银河SOHO的租金 还(hái)是不低——商(shāng)铺租金报价4块左(zuǒ)右，写字楼报价6块(kuài)左右。但后面都还(hái)有备注标签：

免租期可议。

银河SOHO的中介跟我说，SOHO重(zhòng)注面子，合同价一定要大，但(dàn)免租期最高能(néng)给到4个月，折下来商铺能降到(dào)2块多，写(xiě)字楼能降(jiàng)到4块。

中介(jiè)说，自己来了快6年了，看着它的租金从10块降到8块，降到去(qù)年的4块。到了今年，连3块5的房源都有了：

写字楼中介，快干不下去了。

这并非SOHO一家(jiā)如此。中国四(sì)大一线城市写字楼的空置率，今年(nián)上半年已经攀升至20%了，租金水平一降再降。

当年在丽泽SOHO的首批客(kè)户签约仪式上(shàng)，潘总曾吐槽(cáo)，自己纽约写字楼(lóu)租金(jīn)回报率都(dōu)是(shì)5%、6%：

中国写字楼(lóu)的租金(jīn)回报率，我都不好意(yì)思(sī)说(shuō)。

3

2020年1月中旬，潘(pān)总在飞(fēi)往美国(guó)的前一天，找到优客工场创始人(rén)。

潘总也没有什么客(kè)套话，上来就说，我把(bǎ)3Q空间卖给你怎么样？

3Q空间是潘总用 了五六年(nián)时间孵化的共享办公(gōng)品牌，是他淡出地产
圈后的主(zhǔ)要(yào)心血。但优客工场(chǎng)老板彼时还在忙自己的事，他找了个理由(yóu)婉(wǎn)拒(jù)，说我也没钱呀。

万万没(méi)有想到，潘总竟然说：

没事，我把3Q空间送给你(nǐ)。

这位精明的商人，已经 不算账了。

潘(pān)总(zǒng)在国(guó)内的最后一次(cì)公开露面，是2020年1月8日
。

他为老家甘 肃天水石咀村捐建的养(yǎng)正幼儿(ér)园举行了竣工典礼。“养正”二字取自潘石(shí)屹幼(yòu)年就读的(de)潘集寨学校前身——养正学堂(táng)。

养(yǎng)正学堂，是潘石屹爷爷的爷爷创办的(de)。潘石屹的爷爷潘尔燊，是首批养正学堂的学员，后来考到了北京(jīng)高等
警(jǐng)官学校和黄埔军校第六(liù)期，曾参加中条(tiáo)山战役，在山(shān)西省率领三个团掩护全军撤退，与日寇(kòu)战至只剩七人。

潘石屹是六十(shí)年代出生的，没见过五十年
代就因病(bìng)去世的爷爷。在潘集(jí)寨学校，上小学三年级时，他向好朋友炫耀，说自己的爷爷是国民党军官，去过(guò)大山外面很多城(chéng)市。

这(zhè)位好朋友把这(zhè)话(huà)告诉了老师，老师开了(le)全(quán)班批斗会。一连开好几天，女同(tóng)学潘石屹的含金量还在上升往潘石屹脸上吐口(kǒu)水(shuǐ)，男同学擦(cā)鼻(bí)涕。

小潘就在小(xiǎo)河边(biān)上把(bǎ)脸洗干净回家。后来，潘(pān)总将这
个故事写(xiě)进了自(zì)传。开篇第(dì)一句说：

人的价值观是从小就建立的。

在这本《我的价值观》一书里，潘(pān)总还(hái)在书中说(shuō)，经商最长久的东西就是(shì)诚实：

不做一分钱假账，不偷税(shuì)漏税一分钱，这是我们最(zuì)基(jī)本的原则。

虽然在(zài)2021年末，因少缴土地增(zēng)值(zhí)税和企业所得税1.98亿元，SOHO尚都项目公司被追缴(jiǎo)税(shuì)款、加收滞纳金并(bìng)处2.5倍罚款共(gòng)计7.09亿元。

2023年，SOHO中国在发(fā)布财报时(shí)说，公司尚有19.86亿元的土(tǔ)地(dì)增值税和相关滞(zhì)纳金未偿付。

过去两年，潘总辞去SOHO中国董事会主席(xí)、提名 委员会 主席以及ESG委(wěi)员会(huì)主席(xí)职务，并卸任多家公司要职。张欣也辞(cí)去了CEO。

他俩一直在(zài)纽约生活，这几年都(dōu)没有回国。在张欣最近更新的动态里，潘总除了(le)偶尔参(cān)加参加活动，然后：

不(bù)是忙着在这片海(hǎi)边度假，就是去另一片海边(biān)度假。

SOHO中国显然还有一些麻烦。潘总口口声声不会卖的核心资产，价格已(yǐ)经不重 要了，没有买家(jiā)才是(shì)最大的困难。随着资本市场和楼市(shì)的下行，只能眼(yǎn)睁睁地看着财富如巧克力般融化。

但这些也不重
要了。对(duì)比看看，恒 大许(xǔ)老板进了格子间(jiān)，王健(jiàn)林卖(mài)掉了万达总 部(bù)，杨(yáng)国强如今因为债务问题，深陷抑(yì)郁症(zhèng)。

就连SOHO当(dāng)年要超越的万(wàn)科，今年上半年，也亏损(sǔn)了近百亿：

这些(xiē)年，但(dàn)凡有(yǒu)点上进心的，都(dōu)负债累累。

珍爱包(bāo)叔(shū)，顺手“在看”

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