“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？

4月香(xiāng)江，阴雨连绵，但难挡大家的看房热情。

4月(yuè)20日，香港将军澳一个新(xīn)开售楼盘迎来第二期抽签日，由于楼盘(pán)地铁上盖，周边地(dì)区教育资源丰富，因此受到了许多(duō)购房(fáng)者的(“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？de)青睐。售楼处(chù)大厅摆(bǎi)放着20多张小圆桌，周围挤满了中签的买(mǎi)家与销售顾问，热切地商讨着支付事宜。房产中介则在电梯和大厅之间不停(tíng)穿梭，送走上一位购房者后，又在电梯口等待下一位(wèi)客户。

（售楼部(bù)挤满了中签的买家与销售顾问摄/贾明睿）

在香港楼市(shì)全面“撤辣”近两个(gè)月后(hòu)，此番景象在香港多(duō)个楼盘轮番上(shàng)演。2月28日，香港楼市“平地(dì)一声雷”。香港特别行政区财政司(sī)司长陈茂波宣布，即日起撤销所有住宅(zhái)物业需求管理措施(shī)，住宅物业交易无须缴交额外印花税、买家印(yìn)花税和新住宅印花税；物业按揭贷(dài)款的逆周期宏观审(shěn)慎监管措施也会进一步放宽。

这是(shì)香港为提振楼市注入的一剂“强心针”，目(mù)前来看，效果显著。香港置业研究部(bù)董事王品弟表示，土地注册处资料显(xiǎn)示，本月至今(截至18日)整(zhěng)体物(wù)业(包(bāo)括一手私宅及二手住宅、一手公(gōng)营房(fáng)屋、工商铺、纯车位及其他非住宅)录得6396宗注册，较上月同期的1790宗大幅增加近2.6倍。由于注册量属滞后数字，4月注册个案一般主(zhǔ)要反(fǎn)映3月楼市于财政预(yù)算案公布全面撤(chè)辣后的畅旺市况。

值得关注的是，内地客成为(wèi)了本轮购房的一(yī)大主力(lì)，有香港房产中介告诉21记(jì)者，“基本(běn)上我所有的客人(rén)都来(lái)自内地”，从需(xū)求(qiú)看，自住和投(tóu)资都有。对于“刚需族”而言，子女教育以(yǐ)及低价入(rù)手成为了他们买房的最大诱因。

当(dāng)然，也有许多人仍在(zài)观望。他们有的通过“优才计划”来港半年，买房已经提上日程；有的即将拿到香港(gǎng)永居，但“撤辣”似乎也反映出(chū)香港整体经(jīng)济的动力不足，这让他们对于买房与(yǔ)否显得(dé)更加(jiā)踌躇。

全面“撤辣”之后，这些组成了香港楼市的复杂图(tú)景(jǐng)：新盘争先推出、中(zhōng)介迎来了难得的“忙时”、“西饼客”大笔扫货、“刚需族(zú)”有的犹豫有的(de)落定…..曾(céng)经“哺育”了李嘉诚、郭得(dé)胜、李兆基、郑裕彤四大家族的(de)香港房产经济，能否走进下一个春风里？

内地买家众生相

2023年10月(yuè)，黎小姐通过(guò)优才计(jì)划成功拿到了签(qiān)证，从事ESG工作的她目前(qián)频繁往返于深圳、香港两地。

在港半年，黎小姐的置业计划开始提上日程(chéng)。黎小姐告诉21记者，“撤辣”对于她的置业计划有部分影(yǐng)响，但并非最重要因素(sù)，“初衷是打算在香港长期发展，也比较看好香港住宅的保值”。

近段时间以来，黎小姐先后到(dào)启(qǐ)德、大角咀、南昌等地寻找合适的房源。于她而言，街区氛围和配套，以及(jí)交通便(biàn)利程度，尤其(qí)是(sh“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？ì)往返内地的便捷程度是最重要的选房因素，“这两(liǎng)个因素影响长(zhǎng)期(qī)的居住价值，会在此基础上考虑(lǜ)性(xìng)价比(bǐ)”。

事实上，对于外来人(rén)才，香港(gǎng)特区政府提前打开了(le)“撤辣”通道。香港行政长官在2023年施政报告中明确，为外来人才的置(zhì)业印花税实施(shī)“先免后征”，即在购入物(wù)业时先暂免征收相关税项，若其后未能成为香港(gǎng)永久性居民才缴付相关税(shuì)项。

过去几年，香港通过“优才计划”、“高才通计(jì)划”等人才引进措施(shī)吸引了大量内(nèi)地(dì)人才到港发展。香港特(tè)区政府劳工及福利局局长孙(sūn)玉(yù)菡透露，截至今(jīn)年2月底，“高才通计划”共收到逾7.2万宗申(shēn)请，其中近5.9万宗获批，已有约4.4万人通过该计划来港。加上(shàng)经其他人才入境计划获批的申请(qǐng)，由(yóu)去(qù)年(nián)至今总计约10.8万名人才已(yǐ)抵港。

黎小姐了解到，通过“优(yōu)才计划”、“高才通计划”等移居(jū)香(xiāng)港(gǎng)的内地朋友，目(mù)前(qián)仍以租房为主(zhǔ)，较(jiào)少考虑置业。但这些在港发展(zhǎn)、定居意愿(yuàn)较大的人(rén)群，依(yī)然(rán)有望成为香港房地产市场新需求的一(yī)大主力。

同样来自(zì)内地(dì)的赵女士(shì)目前在内(nèi)地和香港经营一家留学咨询公司。在她(tā)的(de)计划里(lǐ)，孩子以后会在香港读书，因此买(mǎi)房计划原就在列。在香港特区(qū)政(zhèng)府(fǔ)推出“撤辣”措施后，这(zhè)一计划被(bèi)提前了。多(duō)番比较后，赵(zhào)女士(shì)准(zhǔn)备在大围购置一套二手(shǒu)房或(huò)者在启德(dé)入手一套新(xīn)房。

子女教育以及趁低买入成(chéng)为(wèi)了赵女士购房的(de)重(zhòng)要推手(shǒu)。“买房考虑最多肯定是投资价值，虽然不能说是抄底，但价格回落到一个觉(jué)得可以出手的计算，结合孩(hái)子未来的(de)规划，买房计划基本就落实了。”

赵(zhào)女(nǚ)士表示，身边有到港买房计划的人士与她的(de)考虑差(chà)不多，都是前期做投资，后期用于孩子(zi)上(shàng)学。

与(yǔ)他们相比，白兰(lán)要显(xiǎn)得(dé)更加谨慎。“某种程度上而言，‘撤(chè)辣’会让我更担心（香港）经济情况，会让我更怀(huái)疑买房是不是一个(gè)正确(què)的(de)决定。”当香港特区政府宣布(bù)“先免后征”时，决心要拿到永居的白兰就知道自己不需要缴纳这部分(fēn)税款(kuǎn)，也因此，对于全面“撤(chè)辣”的推出，白兰并不敏感。

于(yú)白兰而言(yán)，最重要的影响因素还是房价，“还是有点犹豫，这(zhè)个房子(zi)是要买来自住还(hái)是买来投资？如果(guǒ)是投资，最重(zhòng)要的是房价能不能涨，这个还是取决于经济情况和(hé)市场信心，但(dàn)这两点(diǎn)我并没(méi)有看(kàn)到很积极的方向。”

一手成交创(chuàng)近11年新高

从各大楼盘的交易数据来看，全面“撤辣”在短期内(nèi)取得了明(míng)显成效。记者了解到(dào)，有新开售的(de)楼盘(pán)超购27倍；有的项目即便(biàn)门槛较(jiào)高(gāo)，总价在2000-3000万港元，但也去化得(dé)很快。

根据统(tǒng)计，香(xiāng)港楼市全面“撤(chè)辣”后，3月一手房市场录得(dé)约4170宗成交，为《一手住宅物(wù)业销售条例》2013年4月实施(shī)以来，近11年单月新高。

二手(shǒu)市场同样(yàng)回温。美联物业研究(jiū)中心综合土地(dì)注(zhù)册处资料显示，3月二(èr)手(shǒu)住宅注(zhù)册量录得2701宗，较2月2219宗回升约(yuē)21.7%。同时，鉴(jiàn)于土地注册处注册个案属滞后数据，因此2月底财案撤辣后的楼市表现尚未于上(shàng)述3月注册量全面反映出(chū)来。

内地客成为了本轮香港楼(lóu)市成交复苏的主要推手之一。香港置业一(yī)手盘(pán)客户主任陈先(xiān)生向21记者表示，最近(jìn)来看一手楼盘的客(kè)户中，大概7成来自内地(dì)。问及“撤辣”前(qián)后的情况，陈永智称变化很大，“之前都要等拿到(dào)永(yǒng)居才(cái)可以减税，而拿到永(yǒng)居意味着放弃原来的内地户口，现在不需要这样了，内地同胞可以(yǐ)直接减税置业。”

在陈先生看来，“香港本地的购房力已(yǐ)经很弱了，现在香港(gǎng)一手房市场面向的主要就是内地客(kè)户。”

需要指出的是(shì)，在全面“撤(chè)辣”之前，香(xiāng)港特区政府(fǔ)已经将买家印花税和新住宅印花税税率减半，均从之前的15%减至7.5%。这两个税款面向的对象都包(bāo)括非香港永久性(xìng)居民，在推出之初，这两(liǎng)个(gè)税款就是作为香港(gǎng)房产需求管理措施的一部分，藉以遏抑外来需求和(hé)减(jiǎn)低投资需求，从而稳定(dìng)住宅(zhái)物业市场(chǎng)。

但是(shì)，由于(yú)经(jīng)济低迷、利率(lǜ)高企叠加流失，香港房产市场陷入了长时(shí)间低迷。如今，来自(zì)内地(dì)的刚需客与投资(zī)客再次“带资”进(jìn)入香港(gǎng)房产市(shì)场。

从投资角度看，“香港的物业投资历史悠(yōu)久，且租金回报率比较可观，一般可以达到3厘（3%），CBD附近的可以达到4厘(lí)（4%）。香港作为国际金(jīn)融中心，聚集了一大批国际国(guó)内人才，相(xiāng)信较容易放租。”香港仲量(liàng)联行资深董事李(lǐ)远峰(fēng)向21记者表示。

同时，香港的租金明显高(gāo)于内地城市(shì)，“如果同一笔钱花在香港和内地，回报率肯定是(shì)香港高。”陈先生(shēng)表示。的确，从投资属性看，香港租售比情况比内地好，但持有成(chéng)本也比较高。

就此，李远峰回应称，成(chéng)本考虑(lǜ)主要看买家是否做借贷以(yǐ)及(jí)按揭利息(xī)情况，差饷、管理费及其他费用占比并(bìng)不高，结合香港法制健全，相信香港物业依然是不错的长线持有资产。

长(zhǎng)期复苏(sū)需要更多支撑(chēng)

上世纪90年代，作为香港经济的重要支柱，地(dì)产业被视作“香(xiāng)港经济的寒(hán)暑表”；后来(lái)随着时间推移，高地价、高楼(lóu)价问题(tí)逐渐成为了香港突出的社会(huì)问题；近(jìn)几年，香港楼市更是陷入了长期低迷。

美联物业数据显示(shì)，2023年香港(gǎng)楼(lóu)市共推出35个全新新盘项目，涉及单位总数14119套(tào)，于2023年共售出6740个单位，售出(chū)率约(yuē)48%，不足五成。拉长时间线来(lái)看，这一售出率较(jiào)2022年约53%进一步(bù)下挫，较(jiào)2020年的约(yuē)70%更是显著(zhù)下降。

在(zài)难得的(de)购买潮以及去库存压力下，许(xǔ)多地产企业“以价换(huàn)量”，加速(sù)去化。有消息称，香港首富李嘉诚旗下长实集团推售的(de)BlueCoast成(chéng)本价为(wèi)2.8万港元/平方呎(1呎约等于0.093平(píng)方米），但均价仅2.19万港元/平方呎，相当于打了(le)七八折，且比周边同(tóng)类新盘便(biàn)宜约6000港元/平(píng)方呎，价格优势明显。

长实执行董事(shì)赵国雄表示，BlueCoast首批属(shǔ)“捞底价”，考虑到(dào)当前低迷的房(fáng)市(shì)和竞争激烈的市场环境，这次开价(jià)“蚀少当赚”。去年8月，长实集(jí)团旗下的“亲海駅II”的低价促销也曾掀起市(shì)场热议。

如今，从3月数据看，全面“撤辣”之后，香港楼市迎来“小阳春(chūn)”。但是，从更长的时(shí)间坐标看，香港楼市(shì)仍难称复苏。

首先，库存压力仍很大。根据香港房屋局以及美联(lián)物业研究中心数据，截至2023年底，香港楼(lóu)盘的“货尾”（新盘销售剩余未卖(mài)出的单位）已(yǐ)达2.03万(wàn)套，达近20年来(lái)新高，同(tóng)时(shí)，潜在新盘供应单位数创历史(shǐ)新高，达(dá)10.9万个单位，创有记(jì)录以来新高。

同时，楼市(shì)走势仍未明朗。中原地产研究部(bù)高级联席董事杨明仪4月19日表示，反(fǎn)映香港(gǎng)主要大型屋苑二手住宅楼(lóu)市走势(shì)的(de)中原城市领先指数CCL最新报(bào)146.35点，虽高(gāo)于“撤(chè)辣”前的143.02点，但仍处(chù)于逾7年低位(wèi)，在2017年1月底水平(píng)徘徊。该指数(shù)较2021年8月191.34点(diǎn)历史高位跌23.51%，较2023年4月168.40点高位跌13.09%，而2024年则累跌0.58%。

李远峰向(xiàng)记者表示，“撤辣”后市(shì)场的反应很直接，入(rù)市成本降低有效刺激了成交量。但是在2018、2019年政府(fǔ)推出了较多土地，从发展周期看，这两年正(zhèng)是项目落成(chéng)的高峰期，在供过于求的情况下(xià)，房价走势预计(jì)会走(zǒu)低。

“最近新推的几个新盘价格(gé)整价较市场价(jià)有所折让，推低了房产指数，全年来看可能会(huì)同比下跌。我们预计货存积压(yā)情况缓解后，指数才有机会回升(shēng)。”李远峰同时还指(zhǐ)出，在利息维持高位，香港经济复苏较预期缓慢的情况下，香港的楼价复苏还需要时间(jiān)。

长远(yuǎn)而言，香港楼(lóu)市该(gāi)如(rú)何走进下(xià)一个春风里？

广东省城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉向21记(jì)者表示，“全面”撤辣带来(lái)的效果(guǒ)肯定是正面的(de)。“香港是自由港，物业价值的(de)稳定非常关键，会影响到资金进出以及香港对于(yú)境内外资金、投(tóu)资者的吸引力。因此，当物业价值跌(diē)到一定程度，就会采(cǎi)取手段来稳定物(wù)业价值，从而稳定香港(gǎng)对于全球资(zī)金的吸引力。”

在李宇嘉看来，香港(gǎng)过去以地产、金(jīn)融行(xíng)业为(wèi)发展中心(xīn)，如今这两(liǎng)个(gè)行业遭遇逆风，同时也出(chū)现了产业空心化趋势(shì)。在此背景(jǐng)下，“香(xiāng)港房地产价格和行(xíng)业未来走势(shì)发展很大程度上取决于能(néng)否融入内地、融入大(dà)湾区(qū)，即香港与大湾区(qū)的互联互通、与(yǔ)内地城市的要(yào)素双向流动。吸引更多的企业进来，如此才可以扩大市场对房地产的需(xū)求，让香港地产的复苏前(qián)景更明朗，动力更(gèng)足。”

李宇嘉补充称，香港在国际规则、金融服务方面依然有很强的优势(shì)，内地企业有(yǒu)这些方面的需求，如果(guǒ)能够结合起来(lái)，补充香港产(chǎn)业空心化的不足，那么地产发展(zhǎn)还会有较大的(de)发展空间，“单靠政策(cè)难以将香(xiāng)港房地产市场稳定(dìng)下(xià)来”。

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