存量房
贷调降预期再起
，招商蛇口涨逾2%，地产ETF（159707）翻红收涨！机 构：本月或迎增量政策行情

　　周(zhōu)三（9月11日），A股震荡分化，创(chuàng)业(yè)板指反弹(dàn)，沪指再创阶段新(xīn)低。交(jiāo)易情绪(xù)较为(wèi)低迷，全(quán)市场超3500只个股下跌，沪深(shēn)两市成交额不足5000亿元。地产股(gǔ)表现相对活(huó)跃，龙(lóng)头房(fáng)企小幅回暖，截至收盘，招商蛇口涨逾2%，张江(jiāng)高科(kē)、海南机场涨超(chāo)1%，保利发(fā)展、存量房贷调降预期再起，招商蛇口涨逾2%，地产ETF（159707）翻红收涨！机构：本月或迎增量政策行情新城控(kòng)股、滨江集(jí)团、万(wàn)科(kē)A等收红。

　　热门ETF方面，代表A股龙头房企(qǐ)行情(qíng)的地产ETF（159707）今日下探回升，场内价格收涨0.2%。全天成交额超1500万元，交投(tóu)维持活跃。

　　【最务实的手段
？存量房贷调降预期(qī)再起】

　　消息面上，存量房(fáng)贷利率调降预(yù)期(qī)再起。据媒体报道，随着(zhe)新发放个人住房贷款(kuǎn)利(lì)率走低，存(cún)量和新增房贷之间的利差扩大，市(shì)场上关(guān)于存量房贷利率下调的预期再起(qǐ)。流传比较多的调整模式主要有两种，即“重定价”和“转按 揭”。

　　业(yè)内人士认为，当前存量房(fáng)贷利率仍处于(yú)较高水平，降(jiàng)低存量房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)符(fú)合群众期盼，未(wèi)来存在下(xià)调存(cún)量房贷利率的预(yù)期。不过鉴(jiàn)于当前商业银行净息差压力较大，商业银行主(zhǔ)动(dòng)降低存量房贷利率(lǜ)的意愿不高，后续或需要更多配套(tào)政策(cè)引(yǐn)导(dǎo)银(yín)行下调存量房(fáng)贷利率。

　　华泰证券指出，降息是(shì)最务实的“稳地产”手段之一(yī)。随着存量和增量房 贷利率的差距拉大，市场存在(zài)存量房(fáng)贷利率下调的(de)预期。难点在于银行商业(yè)利益考(kǎo)量，需关注各银行实(shí)际落地情况。存量房贷利率的下(xià)调会减少提前(qián)还贷人群，从(cóng)而减少二手房抛压，有助于平稳价(jià)格预期，进(jìn)而促进行业良性循环。

　　【地产(chǎn)年内跌近(jìn)22%！本月或迎增(zēng)量政策行情】

　　2024H1中报显示，多数房 企仍面临销售额下滑(huá)与利润(rùn)下滑的双(shuāng)方(fāng)面挑(tiāo)战。中信建投数据 统计
显示，中信房地(dì)产板块(kuài)营收8488亿元，同比下降(jiàng)22.7%，归母净(jìng)利润为(wèi)-151亿元(yuán)，上(shàng)年同期为263亿(yì)元，板(bǎn)块业绩承(chéng)压明(míng)显(xiǎn)。地产ETF（159707）标的指数12只成份股净(jìng)利(lì)润同(tóng)比均为负增(zēng)长(zhǎng)。

　　地产 板块行(xíng)情或已充分反映房企困境。昨日，地产板块再度下探近年来新低(dī)，地产ETF（159707）标的(de)指数(shù)续创2009年以(yǐ)来新低，截(jié)至今日年内累计跌幅近22%，该指数最新PB估值不到1X，处近10年仅0.59%分位点。

　　开源证券表示，2024上(shàng)半年房地产市场整(zhěng)体回暖进度不及预期，销售回款下降也压制了房(fáng)企拿地动力，头部房企销售拿地数据同比均有较大降幅。但同(tóng)时行业出(chū)清(qīng)过(guò)程中优质房(fáng)企负债结(jié)构优化、融资成本压降(jiàng)，看好未来市占率提升。上半年房地产宽松政策持续，预计下半年在低基数下房地产销(xiāo)售(shòu)数据降(jiàng)幅将持续收窄(zhǎi)。

　　就地产板块行情机(jī)会(huì)来看，中银证券(quàn)认为，9月或有一波交(jiāo)易政策(cè)的(de)行情，需积极关注增量政策。美国降息预期(qī)若兑现，国(guó)内可(kě)能也会有一波(bō)降息行情，目前国内
降息(xī)降准预期(qī)明确；另(lìng)外需求端(duān)若真要刺激居民(mín)购房(fáng)，政府需作出 部分让利，在购房税费减免方面需进一步突破(pò)，切(qiè)实降低购房成
本。整体行业需持续关(guān)注“金九银(yín)十”的反馈。

　　【行业极致出清(qīng)，龙头(tóu)房(fáng)企有望率(lǜ)先企稳修复
】

　　配(pèi)置机会上，浙商证券指出，本轮周期对于房(fáng)企来说可能进(jìn)行到极致出清的状态，结合当前及未来“双轨制”下的行业走势(shì)，预计未来刚需市场将是(shì)“红海市场”，将持(chí)续受到保障性住房和(hé)低价二手房的冲击改(gǎi)善市场则为“蓝(lán)海市场”，能够开发好产品的房企数量有限。此外，当前阶段能够逆势拿地的(de)龙头房企(qǐ)具(jù)备(bèi)毛利(lì)率改善(shàn)的潜(qián)力。

　　该机构认为，2024年政策(cè)企
稳市场是大概率事件，基本面较好的(de)一
线城市具备(bèi)率先企(qǐ)稳的可能
性。因此，建议关注聚焦核心城市+逆势拿地+强产(chǎn)品力房企(qǐ)，政策加(jiā)码和基本面季节性修复均有机会(huì)带动地产板(bǎn)块估值修复。

　　布局央国企及优质龙头房企，建议重点关注地产ETF（159707）。资料显示(shì)，地产ETF（159707）跟(gēn)踪中证800地产指数，汇集市场12只头部优质房企，在投资方向上具有明显的(de)头部(bù)集中度优势，前十大成份股权重超9成，央国企含量高！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中(zhōng)证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。

　　数据来(lái)源：沪深交易所、中证指数公(gōng)司、Wind等，截至2024.9.11。

　　风险(xiǎn)提示(shì)：地产(chǎn)ETF被动(dòng)跟踪中(zhōng)证800地产指数，该指(zhǐ)数基(jī)日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指(zhǐ)数成份股构成根据该指数编制规(guī)则适(shì)时调整，其回(huí)测(cè)历史业绩不预示指数未来表现
。文中指数(shù)成份股仅(jǐn)作展(zhǎn)示，个股描述不作(zuò)为任何形式(shì)的投资建议(yì)，也不代表管理人旗下任何基金的持(chí)仓信息和交易动向。基金管理人评估(gū)的该(gāi)基金(jīn)风险等级为R3-中风险(xiǎn)，适宜平衡型 （C3）及以上(shàng)投资者。任何在本文出现的信息（包括但不(bù)限(xiàn)于个(gè)股、评论、预测、图表、指标、理论、任何(hé)形式(shì)的表述等）均只作为参考(kǎo)，投资人须对任何自主决定(dìng)的投(tóu)资行(xíng)为负(fù)责(zé)。另，本文中
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责任编(biān)辑：何俊熹

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