越秀 地产广州ICC商业资产进退猜想

观点(diǎn)网 地块回收热潮持续未(wèi)减，越秀地产最新(xīn)披露的一则潜 在交(jiāo)易(yì)消息(xī)再次在
市场中激起涟漪。

9月(yuè)9日，越秀地产股份有限公司发(fā)布自愿性公告，披越秀地产广州ICC商业资产进退猜想露了(le)关于广州环贸中心的潜在交易信息。公告指出，越秀地产一(yī)直考虑可能(néng)对集(jí)团有(yǒu)利的方案及潜在机(jī)会，包(bāo)括(kuò)涉及在天河区广州环贸中心办公空间(jiān)及(jí)停车场所有权的潜在交易。

不过公告中并未披露具体(tǐ)交易形式，只(zhǐ)是简(jiǎn)单表(biǎo)示该潜在交易可能采取不同形式进行。

公告指，可(kě)能的交易方式包括，在招标程序后将持有该物业的公司(sī)转至由中华人民共和国（按照深圳证券交易所的适用(yòng)规则）持牌机构设立(lì)及管(guǎn)理的资产支持证券，并仅由专(zhuān)业投资者认购，或其他形(xíng)式。

消息一出，市场议论(lùn)纷纷。带着疑(yí)问，先从广州环贸中心（ICC）产品本身出发(fā)，该项目的从运营至今也(yě)不到(dào)4年。

“广(guǎng)州中轴核心地标(biāo)、大湾区智(zhì)慧综合(hé)体”，广州环贸中心(xīn)位于广州天河中央商(shāng)务区（CBD）的中轴线上，集(jí)合了写(xiě)字楼、大型购物(wù)中心与国际公寓等多种业态。

资料显示，广州(zhōu)ICC项目总建筑(zhù)面积超18万平方米，楼高219米。在2019年底(dǐ)，写(xiě)字(zì)楼正式投入运(yùn)营。

企业入驻(zhù)情况(kuàng)来看，世界500强/中国500强及行业龙
头企业占(zhàn)比超过75%。其中(zhōng)，世界500强企业有12家，包(bāo)括中国(guó)建筑、京东、日立(lì)、中国电信等；金融业有(yǒu)渣打银行(xíng)（大湾区中心）、中(zhōng)国信达资产(chǎn)、中国银河证券等6家；TMT行业有云智慧、亚信科技两家，等等。

虽(suī)然(rán)目前广州ICC没(méi)有具体披露出租率(lǜ)、租(zū)金收(shōu)入等经营数据，但同(tóng)一商业圈(quān)的广州太古汇写(xiě)字楼2024年一(yī)季度的出租率(lǜ)为92%。同时(shí)，从宏观数据而言，目(mù)前楼宇需求相比去年有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

净吸纳量(liàng)是城市经济活力(lì)的重要指 标之一，可以反映某一个周期内的(de)楼宇
需求情况。

据(jù)戴德梁行数据显示，2024年上半年(nián)，广州甲(jiǎ)级
写字楼市场的净(jìng)吸纳量(liàng)为17.6万平方米，是 2023年同期的(de)2倍有余；但2024年全年的(de)新增供应 仅有17.3万平方米，远(yuǎn)低于近五年的平均水平。不过这也意味着，竞争在减弱。

与此同时，广州甲级写字楼的(de)空置率由2023年末的18.7%小幅回落(luò)至2024年6月末的18.1%，平均租金则从149.7元/平方米/月(yuè)降至142.5元/平(píng)方米/月。

作为超甲级商(shāng)务写字楼，ICC的租金还(hái)是处于行业平均水平之上。截止2024年6月 的数据，9人间(jiān)带经理室报价24200元/月(yuè)，标准层租180-200元/平方米/月，可选面积段204-2800平方米。

物业管理(lǐ)费都达到35元/平方米(mǐ)/月，而附(fù)近的广物中心是23元平方米(mǐ)/月，越秀金融大厦是33元/平方(fāng)米/月。

然而，面临(lín)潜在交(jiāo)易的广州ICC，将(jiāng)要走向何方，市场何难不揣测。

至于出(chū)售的可能。据分析，目前越秀地产有三条路径可以出(chū)售该(gāi)物业，一(yī)是(shì)注入越(yuè)秀房托；二是(shì)国内发CMBS或者类REITs；三是直接卖给别人。

由于近几年企业(yè)以办公(g越秀地产广州ICC商业资产进退猜想ōng)作为底层资产发行绿债的动作愈加频繁，市场的猜测更倾向于 资产证券化方式。

据观点指数不完(wán)全统计，2023年到(dào)今年4月(yuè)，国内CMBS+类REITs产品成功 发行132宗，其中(zhōng)办(bàn)公物 业资产证券化(huà)成功发行36宗，总发行金额为640.02亿元。

而标的物涉及办公物业的绿色(sè)资产证券化项目共计14单，项目发行人以国央企为主，民营企业为补充。

其中，包括金融街中心(碳中和)绿色资产支(zhī)持(chí)专项计划、金茂申万-上海金茂大厦第(dì)1期绿色资产支持专项(xiàng)计划(huà)(碳(tàn)中和)、中信建投-深铁集团金融科技大厦资产支持专项计(jì)划(碳中和)等(děng)在内(nèi)的多个(gè)产品均是碳中(zhōng)和债(zhài)券。

持有优质绿色资产成为(wèi)房企发绿色(sè)债券的(de)底气，而越秀地产持有的广州ICC环贸大(dà)厦在今年(nián)“第六届粤(yuè)港澳大湾区楼宇(yǔ)经济发(fā)展(zhǎn)峰会”上，获评了(le)首批“零碳数智(zhì)节能降(jiàng)碳三星级标准”楼宇(yǔ)称号。

今(jīn)年7月，为了提升ESG的管理(lǐ)，越秀地产成功(gōng)发(fā)行了首笔绿色点心债(zhài)券，募集16.9亿元人民币，期限为(wèi)三年，票面利(lì)率4.10%。

不可否认的是，无论广州ICC项目通过(guò)何种方式成功出(chū)表，越秀地产(chǎn)必然会有一笔不菲的资金回流。

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